房地产重点项目专业策划专项方案.docVIP

房地产项目策划方案 contents 前 言 第一章 城市开发走势和市场形势分析 扬州现有市场形势分析 第二章 项目市场定位和竞争策略 酒店式小套房真义 本案酒店式小套房定位可行性 就市场需求和接收程度而言可操作性： 第三章 购房者及使用者描述 购置者类型/使用者类型： 第四章 项目弱势和应对操作策略 项目价值攻防体系营造 项目弱势应对策略 项目主辅牌设计 第五章 产品设计策略 建筑表现/室内格局及装潢/酒店式物业服务/休闲配套 /国际卫视 第六章 营销策略分解 案名/项目性格/形象包装/策略实施/推广力之配合 /广告印象  前 言 房地产项目标策划是从市场调研出发，经历市场定位（产品需求和功效办定）——产品定位（产品性格魅力设计）——用户心智定位（产品优势和关键价值体系有效传达）一系列定位过程。其精髓在于体悟项目环境（立地）性格，找寻项目所适应消费族群，再以功效满足为关键，经过空间形式完美设计、性格形象包装和魅力化表现等过程为项目塑造个性化性格，经过画龙点睛项目标准化系统设计，令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，促进对应用户认同。 所以，策划营造一个品牌，更是塑造适适用户品味需求活生生、性格鲜明“知已”。 东方银座立位江阳中路，是一个性格混杂区域，周围大量多层和小高层住宅小区立即全方面开启，竞争日显白热化。本案在区内并不含有相对地位优势，假如不能有效区隔市场，并塑造个性性格独树一帜，易被拖入持久消化竞争。尤其在现在扬州小高层住宅销售在竞争中日显疲态，而很多开发商显著落入“高层=高级”误区情况下，东方银座该以何种角色形象降生呢？ 我们选择了很规自住市场运作方法，不再将眼光集中在本区域现有客源和居住需求，锁定小投资需求及特殊居住需求，将项目定义为 东 方 银 座 希尔顿级私家饭店金套房第一章 城市开发走势和市场形势分析 纵论：扬州城市发展和房地产开发趋势 伴随江苏经济圈和南京小时经济圈战略架构确实立，和城市交通管网健全。扬州作为江苏中心城市之一，其城市地位将深入提升，同时从周围城市取得更多资源注入，正是由扬州所处城市关系和发展走向，我们能够大致判定出其发展趋势。并将其作为我们策划运作扬州房地产项目标策划基础。 以扬州城市发展主力借助南京和镇江资源来判定，城市发展大致上可描述为“西进东移、东城西市”。 以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩容，并形成城市中心生活区、开发区、商业服务休闲区和城市生态景观区等城市功效区。具体叙述以下： 城市扩容：扬州现在人口约107万，其中市区60万、邗江区含乡镇50万、开发区部分20万，未来扬州将扩容为180-200万中型城市。这部分人口就业和居住就成为扬州房地产开发指向。 以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪征、南京可至扬州，借助仪征化工行业资源，南京城市资源和旅游资源，南向往镇江，润扬大桥兴建和瓜洲工业园发展将使扬州更具城市实力和协作效应。 西进东移：发展城市西部借助南京经济圈能量形成扬州重心区域。城市东部发展将江全部纳入城市增强扬州综合实力。 东城西市：东城区以古运河为纵轴，发展表现历史人文和生态人文景观区。西城区发展为城市居住商业功效关键区。 功效分区：以文昌西路为轴线，发展为生活层次较高西城中心生活区。 以江阳路为轴线，发展为城市商业休闲服务区。 以扬子江路为轴线，作为城市发展中期集中办公区。 以史可法路为轴线，发展为城北生活区，关键针对城市中产阶级。 以古运河为中轴，发展为城市人文生态景观区。 老 城 区：扬州老城区现在在极小中心区域内集中了十多万人口，政府关键以经营历史人文古城为宗旨，促进人口西迁，并以该区两千年古城文化为背景开发扬州旅游资源。 城市发展走向和脉络为项目开发提供了平台和基调，而项目策划精髓则在于能充足整合其区域资源并凸显差异化优势。 现在，市政府将江阳中路南侧100米范围内计划为商业区，其目地是将江阳中路发展成扬州关键城市次商圈，定位将该区域发展成为城市扩张后新城区重心。不过，从现在整体经济结构；商业及写字楼办公发展还处于初级阶段（扬州市内缺乏强有力基础工业，近几年并没有形成发展高峰）。招商并没有引来强大资金注入，功效板块无法撬动。新一轮经济发展，本区展现以下特征： 在大家心目中形成了较突出区位概念。 便民商业网还未形成，生活机能感不足。 商业——形式较单调，形成专业市场，便民商业微弱。 因为扬州商城推波助澜，两个四星级酒店新世纪大酒店和花园国际大酒店立位，此区商业形成了建材和高级酒店两大商业主力，而便民商业微弱。 交通便捷： 区域交通相当便捷，江阳路作为省级主干道，表现出扬城交通大动脉关键作用。 热闹但尚不繁荣： 本案东北区域已形成大规模生活片区，人口快速增加，但区域缺乏积聚商业人气大型百货，数万平方米扬州商城专业市场，吸引了全部扬城建材需求者