筹备业主大会选举业主委员会操作程序.docxVIP

召集人确定 筹备组 筹备组如何 开展工作 筹备组应开 展哪些工作 召开业主大 会 首次业主大 会内容 业主大会、 业主委员会 的关系、职 能 业主会备案 流程图 确定物业管理企业（居委会协助）为首 次业主大会召集人 国务院《业主大会规程》第五条 依 据 国务院《物业管理条例》第十二条 国务院《业主大会规程》第二十七条第二款 参 照 国务院《业主大会规程》第六条 《天津市物业管理条例》第十五条第二款 依 据 国务院《物业管理条例》第十二条、第十四条 参 照 《天津市物业管理条例》第十三条 依 据 《天津市物业管理条例》第九条、第十六条 依 据 国务院《业主大会规程》第二十二条 依 据 国务院《物业管理条例》第十九条第一款  《中华人民共和国宪法》第一百一十一条第二款、 《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条第一款、第三款、第十 条 《天津市物业管理条例》第十二条第二款?《天津市业主会管理办法》 开发商代表、业主代表组成筹备组： 筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。 配合公安机关，与居委会相互协作，共同维护治安 支持居委会开展工作并接受其指导和监督； 作出的决定，应当告知居委会，并听取建议 （ （ （ 2、拟定《业主大会议事规则》?草案）和《业主公约》?草 案） 3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票 权数； 4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； 5、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 以上内容应当在首次业主大会会议召开?15?日前以书 面形式在物业管理区域内公告。 投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权 数的具体计算方法，由《业主会章程》规定 召开业主大会会议，应当于会议召开?15?日以前通知全 体业主，业主大会会议，应当同时告知相关的居委会。筹 备组要做好业主大会会议记录。 成立业主大会工作应当由物业管理区域内持有?1/2?以 上投票权的业主参加。重大问题，必须经过物业区域内所 持投票权?2/3以上业主通过。 首次业主会会议应当讨论决定下列事项： （一）?制定业主会章程‘ （二）?修订业主公约； （三）?选举业主委员会 （四）?确定物业管理服务企业； （五）?决定物业管理其他重大事项 业主会由一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是 业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。 业主委员会是业主会的执行机构 业主委员会应当选举产生之日起?30?日内，将业主大会 的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会 名单等材料向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备 案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规 定重新备案。 业主会、业 主委员会如 何开展工作 1.目的 依 据???????????????????????????????????????业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物 业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动 为协助各项目筹备业主大会和选举业主委员会工作，规范业主大会及业主委员会筹备 过程，提供指引。 2.范围 本指引仅适用于天津?XX?物业管理有限公司所属项目的业主委员会成立、业主大会的 召开及与业委会沟通工作。 3.定义 无 4．职责 部门/岗位 品质管理部 各管理处 管理处经理 管业部 工作职责 负责本文件的编写、修改、发布 负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议 负责主持业委会的成立总体事宜 负责业主委员会成立工作的具体实施 5.方法和过程控制 5.1?前期准备阶段 5.1.1?人员初选 5.1.1.1?业主资料分析物业管理企业应从首位业主入住开始，跟进业主相关情况，并随 时将业主的入住率统计。当入住率达?1/4、出售建筑面积?1/4?以上或首位业主 实际入住一年以上时，将相关业主统计情况作相应分析，并暂时确定业主委员 会成员的范围。 5.1.1.2?重点业主访谈?在对业主入住情况跟进的同时，了解业主反映及关心的问题， 顾客关怀并将业主集中反映的问题进行统计分析，为进行候选人参选做好铺 垫。 5.1.1.3?社区文化活动?通过组织社区文化活动，在活动过程中，了解业主间的关系及 相关业主在整个小区内的影响力。 5.1.1.4?其他形式?将项目拟定业委会委员的人选，根据各项目特点采用相应的方式、 方法将其推荐给全体业主，增强其公信力。 5.1.2?宣传活动 5.1.2.1?宣传活动的内容?针对成立业主大会的目的、组建流程、业主大会的权利和义 务、业主大会的职责，使业主充分了解成立业主大会是为了全体业主的利益， 物业管理企业进行宣传增进其在业主中的地位，业主了解了组建成立的法律流 程，将看到一个透明化、合法化的成立过程，将业主大会权利、义务公布，业 主更加了解业主大会，增进业主参与的热情，并能对业主大会