房地产重点项目定位的四个方法.docVIP

房地产项目定位四个方法 20XX-12-19 房地产投资融资俱乐部 房地产投资俱乐部（fdctz888)现在有4.4万地产圈好友关注，本平台由专业地产投资团体运行，请大家多关注、多提意见，平台管理员微信号ymhdxx,欢迎您和我们交流互动. ? ? 1、三相交定位法 我历来就不相信策划有什么模式可套。因为世界上没有两片相同树叶更没有两个相同项目。项目不相同是因为定位不一样。既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。几乎全部企业、全部策划汇报全部是这一程序、这一模式。这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时情景。 那是前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目标策划书，有七、八家代理企业参与竞争，每家企业策划汇报全部有三、四大本，当初，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，而且有一个莫测高深恐惧感。望着厚厚几大本，我想就这一笔一笔写出来全部要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州策划人真厉害。我用了一个星期时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这么写，这么写我也行，而且比她们更行。因为几十本书全部一样，提要一样、分析一样、结论一样，不一样是企业名称不一样。依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。随即，我把它们提要列了出来（太长，这里略）。不能不说这份提要已基础包含了房地产策划关键内容，但只能是“基础”，一个项目标策划不仅仅只是这些东西，项目和项目不一样，市场和市场天壤之分，一个细节犯错就可能满盘皆输，假如真根据这个提要去填空，那策划也就失去它存在意义了。 而更让人担忧是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄部分资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列多个楼盘资料。至于项目定位必需首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证分析，就更没有多少人知道了。孤立、静止去分析任何一个原因，全部绝不可能科学、客观寻求到项目标正确定位。今年六月，我们在重庆服务一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。 项目地块在半山，呈月牙形状，山下是一所大学运动场和学生宿舍。假如单从地块和自然资源看，做一个高级项目肯定没问题，比如电梯多层洋房、联排、叠加别墅，甚至独立别墅全部是能够考虑。不过，结合环境和市场进行分析，做高级产品绝对走不通。为何？一是因为环境除了自然资源外，还有些人文和社会环境。项目山脚下就是学校运动场和大学生宿舍，白天晚上那些学生可不管你什么高级低级，她们对本身价值表现很多是经过声音、身体甚至是恶作剧进行表示，她们可不会顾及什么隐私啊、什么喧华，这么环境你敢确保那些高端人士会接收吗？第二，环视周围竞争层面，左边山头紧邻一个独立别墅项目，右边山坡是一个大型联排、叠拼别墅项目，而当地块刚好是这两个项目和学校运动场最好屏障。身处两个高端项目标夹击、且资源、环境又没有优势，你莫非敢和她人面对面较量？所以，最终我坚持走中高端路线。 项目定位：敢和别墅比高低高层洋房 产品定位：小高层公寓洋房。 项目形象定位：站更高、看得更远生活不只有别墅 开发商之所以接收并肯定了这一定位，是因为我在分析项目时，是将多种原因同时置于一个空间，并对各原因相互关联、影响、制衡进行立体、辨证考量，最终找到了一个最好平衡点，同时考量另一个焦点就是这个平衡点能否上升到能统领全局地位。 假如将我这一思维方法进行总结，其实就是一个定位方法。即使我说策划没有模式可套，但方法却是存在。不过这仅是思索定位其中一个方法。我给这个方法冠名叫： 三相交定位法 ? 何为三层面呢？ 依据图上所表示，三层面是指地块——市场——竞争态势。 在前面章节，我们叙述了地块需要研究内容，研究地块不是单纯研究它地势地貌、地形地差，而是要把地块和城市、区域、市场、环境、技术指标联络起来研究，本身地块研究就是立体、辨证，能够说包含了市场和竞争态势，为何这里还要把市场、竞争态势拿出来分开研究呢？这是因为具体到定位，市场概念已经从宏观层面具体到微观层面，这里市场更多是针对市场需求而言，而用户需求决定了项目开发根本，所以必需把市场作为一个平台。同时，伴随地产业发展，中国房地产现在已经由需求导向逐步向竞争导向转变，项目标成功不仅取决于自己，还取决于竞争。所以，竞争态势也必需作为一个平台，并和地块、市场组成一个更大立体平台。每一个平台所标注内容、作用、功效不一样，但同时她们又肯定产生交叉联络，并形成一个交叉圆点。这个交叉圆点就是平衡点——就是项目标定位依据。 下面我仍用重庆另一个项目举例说明： 一、地块研究目标就是研究地块适合做什么？结合地块研究内容我们进行逐步分析： 1、地块和城市关系：重庆作为中国第四大直辖市，西南中心城市位置无可撼动，但因为直辖时间较短，其