2012中国物业服务百强企业研究报告.docVIP

PAGE PAGE 1 2012 中国物业服务百强企业研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 2012 年 6 月 1. 经营规模：百强企业服务规模持续扩大，有序布局保障未来成长 （1）在管面积均值突破 1000 万平方米，单个项目在管面积扩大体现集约化经营策略 图 1：2008-2011 年百强企业服务规模变化趋势 120 单位：个 单位：个、十万平方米  33.0%  39.7% 50% 40% 60 17.3% 21.7% 30  23.0%  11.7% 30% 20% 10% 0 0% 2008 2009 2010 2011 在管项目总建筑面积均值 在管项目数量均值 在管项目总建筑面积增长率 在管项目数量增长率 服务规模是物业服务企业降低经营成本、获取规模效益、提升综合实力的基础。受宏 观调控影响，2011 年国内房地产市场销售状况较为低迷。但物业服务百强企业凭借良好的 品牌效应和专业实力，加大拓展力度，在管项目数量均值和在管项目总建筑面积都实现增长。 2011 年，百强企业在管项目建筑面积均值首次突破 1000 万平方米，达到 1061.3 万平方米， 同比增长 39.7%，增速比 2010 年高出 6.7 个百分点；在管项目数量均值达 72 个，同比增长 11.7%。百强企业规模优势愈发明显，21 家企业服务面积超过了 2000 万平方米，其中万科 物业、金地物业、长城物业在管项目总建筑面积超过 5000 万平方米，绿城物业、保利物业、 均豪物业等企业在管项目总建筑面积超过 3000 万平方米。 图 2：2008-2011 年百强企业单个项目建筑面积变化趋势 20 单位：万平方米15 单位：万平方米  15.9% 20% 15% 10 10% 5 3.9% 5% 0 0% 2008 2009 2010 2011 单个项目建筑面积均值 单个项目建筑面积增长率 从在管项目面积和数量均值的增速来看，2010、2011 连续两年，在管项目面积均值增 速均大于在管项目数量增速，且差距从 10 个百分点扩大至 28 个百分点，百强企业单个项目 建筑面积均值连续扩大，2011 年由 15.8 万平方米增至 18.3 万平方米，同比增长 15.9%。可 见，近年来百强企业在市场拓展时将总建筑面积较大的项目作为主要目标，促进了企业规模 快速扩大，同时也促进了企业高效利用资源，以集约化发展缓解经营成本快速上升压力，提 高了管理效益。 （2）百强企业广泛布局潜力市场，储备项目快速增长保障未来持续发展 图 3：2008-2011 年百强企业进入城市数量变化 20 18.2% 15 23.1%  18.8%  25% 20% 15% 单位： 单位：个 10% 5 5% 0 0% 2008 2009 2010 2011 进入城市数量 增长率 跨区域扩张依然是百强企业最为重要的发展策略之一，广泛且合理的市场布局是百强企 业近年来经营规模快速提升的重要原因。2011 年百强企业保持稳健的市场拓展步伐，进入 城市数量持续增加，均值接近 19 个，同比增长了 18.8%，保障了未来持续发展空间。在进 PAGE PAGE 行市场拓展时，百强企业采取的策略主要有：主动市场拓展策略、跟随合作开发企业策略和 兼并收购策略。 图 4：2011 年进入主要城市的百强企业数量 80 60 单位：家 单位：家 20 0 北京 上海 广州 深圳 天津 重庆 南京 杭州 成都 武汉 苏州 青岛 在市场拓展过程中，百强企业开始着力布局房地产规模大、发展速度快的城市，进入北 京、深圳、广州、上海、天津、南京、杭州、成都、武汉、苏州、重庆和青岛的百强企业数 量都超过 30 家。这些均是经济发达的区域中心城市，不仅人口密集、资源丰富，房地产发 展速度快，市场规模大；而且市场化程度较高，对品牌物业服务具有较强的需求，能充分发 挥企业的品牌优势、资源优势，为企业未来长期发展提供动力和保障。 图 5: 2008-2011 年百强企业合同储备项目规模变化 80 92.1%  100% 单位：个、十万 单位：个、十万平方米  76.0% 80% 40 39.7% 20 0  16.5% 16.9%  60% 40% 20% 0% 2008 2009 2010 2011 合同储备项目数量均值 合同储备项目总建筑面积均值 合同储备项目数量增长率 合同储备项目总建筑面积增长率 百强企业广泛而有针对性的市场拓展，帮助企业获取了丰富的储备项目资源。自 2009 年以来百强企业合同储备项目规模实现连续三年增长，2011 年合同储备项目数量均值达到 25 25 个，同比大幅增长 76.0%；