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房地产金融危机论文房地产市场策略论文 基于金融危机形势下稳定房地产市场的策略探析 摘要：金融危机对中国经济的影响正在进一步加深，房地产市场 调整还将持续一段时间，但其稳定健康发展的基本面和中长期趋势没 有改变。在目前金融危机的形势下，如何稳定房地产市场是一个重大 课题。在分析中国房地产市场面临的现状的基础上，详细探讨了金融 危机给中国房地产市场带来的巨大冲击，并提出了稳定中国房地市场 的相应对策。 关键词：房地产；金融危机；稳定 一、房地产市场面临的现状 1.房地产价格与面积呈下降趋势。2007年以来，在紧缩政策调控 下，中国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调[1]。2008年全 国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售 面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008年8 月份，70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1% 。1—9月份， 全国完成房地产开发投资21 278亿元，同比增长26.55% 。但销售面积 大幅下降，前三季度销售面积40 321万平方米，同比下降14.88%；商 品房销售额15 879亿元，同比下降15.02%；完成开发土地面积17 888 万平方米，同比下降1.6% [2]。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金， 也大幅降低房价进行抛售。 1 2.市场开始走向分化。由于土地制度方面监管的加强，实力较小 的房地产商很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款；信贷紧缩， 使得房地产商资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产商又不能通 过股市发行股票来获取资金；利率提高，一些中小房地产无力支付巨 额的房地产信贷的利息；一些中小房地产商不具有品牌竞争力；大型 房地产商更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场等因素的共 同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出 市场，从而提高市场集中度。 3.房地产商积极改变营销策略以跳出困境。一方面，开发商积极 采取降价策略，采用降低首付款比例的营销手法。如苏州推出首付一 成的优惠政策，其余10%则先由开发商承担，在交房时由购房者一次 性付清；或者首付两成，另外一成贷款做成消费贷款的变相降低首付 款形式。另一方面，大力实施置业保值计划，即开发商为了打消消费 者的顾虑，鼓励他们买房推出的置业保值计划。一般在约定购房后一 段时间之内，如消费者购买的房源出现价格下降，消费者可以退房或 者开发商补给消费者相应的差价。同时推出允许消费者团购政策，团 购是开发商可以吸引大批量消费者购房的活动，消费者也是人多力量 大，可以跟开发商砍价，对双方来讲，处理好了都会实现双赢。但实 际上，涉及到优惠幅度、房源位置、个人满意程度等多方面的原因， 参加团购的人往往到最后只有少量实现成交。 二、金融危机给房地产市场带来的冲击 有关专家预测：受目前金融危机的影响，2009年后楼市风险将进 2 一步增大，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下， 房地产市场将步入较长时间的调整期。 1.短期内房价面临进一步回调。从需求者的角度讲，部分改善型 需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降 而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求 结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点 的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出 更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。 在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不 充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产 开发企业会重新整合，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公 司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整 合。随着企业间的优胜劣汰、合并、重组，开发企业自身发展目标和 开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产 品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。 在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期 尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。 2