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精心整理 模拟楼盘实战方案 1、定价思路 本住宅价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是勐腊县新城，是以后房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边拟建竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤制定价格方案： 第一步：分析项目特点，确定价格制定原则； 第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；第三步：确定价格影响因素； 第四步：通过影响因素分析可比案例； 第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价； 第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；第八步：确定价格表； 第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；第十步：确定付款方式。 2、项目价格制定原则 （1）、项目特点分析 此项目为新城开发的首批商业住宅开发项目， 南面公路，北面依山（橡胶林地）。周围是勐腊县新的行政中心。对面是拟建医院。交通便利，场地平整，拆迁建筑不多。 精心整理 拟项目为多层、高层混合住宅，多为南北朝向，依城市规划可分为两个组团， 其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不 同，并在以下几个方面形成差异： A、户型设计差异：北组团户型设计中受经济适用房户型限制，主要为 2房1厅 和 1 房 1 厅，建筑面积为 80—100 平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以 3 房 2 厅为主，建筑面积在 50—196 平方； B、组团环境上差异：外部环境商业开发的地块迎新开发城市规划道路，北组团北面临山，噪音、污染较南组团少；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化； C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北 组团是经济适用房不具备这一优势。 （2）、价格制定方法 A、以居住和商业集中地形成成两个价格体系，并且拉开价格差距； B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因 此商业价值和噪音影响是价格差异的主要因素； C、北组团户型面积固定、偏小，主要考虑安置对象。 3、确定项目可实现均价 市场比较法 考虑本项目所在区域是行政中心，将来是住宅竞争区域。项目竞争素质同周边 楼盘差异不大 , 因此选择市场比较法作为项目定价的方法 . 首先选择市场可比案例 , 通过价格影响因素对比调整确定价格 , 以最终确定本项目住宅可实现的均价 . 调查案例选取 精心整理 选取原则 : 同类型住宅 , 同一供需区域 , 位置接近 , 成交价格为正常实现的交易价 格. 根据以上选取原则 , 选择项目周边的南腊小镇、辉煌广场等作为可比案例。 （3）住宅物业价格影响因素 A、因素一：地理位置比较因素 环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻； 交通：车行、管制、公共交通； 配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。 规模； 平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等； 设备：供热、智能化、消防； 装修：地面、厨卫、门窗； 外观：立面设计、大堂、会所； 景观； 车位； 开发商； 承建商。 品牌； 收费； 楼花、准现楼、现楼； 精心整理 入伙时间； E、因素五：营销因素 市场时机； 营销包装等。 4）具体调查结果（待市调结果） 调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在 1800—2500 元/ 平方；辉煌广场综合素质与本项目最为相似，其次是南腊小镇等其中大部分建筑以砖混结构为主，建安成本相对较低。 5）楼盘对比分析 根据以上调研资料，楼盘因素对比如下： 楼盘比较表（住宅） 楼盘名称  权 本 项 辉 煌 广 南腊小 重%  目  场  镇 A、地理位置 环境 生活氛围 人文氛围 自然环境 治安状况 区域印象 升值前瞻 交通 车行、管制 精心整理 公共交通 配套 学校、幼儿园 菜市场、商场 医院、银行 B、楼盘本体素质 规模、配套、实力 平面设计 设备（供热、智能化） 装修（地面、厨卫、 门窗） 是否送电器 外观（包括大堂、会 所） 景观 车位 承建商 开发商实力 C、物业管理 品牌 收费 D、 工 程 进 度 精心整理 E、营销 比较因素折扣合 计 对比楼盘销售价格 （元 / 平方） 根据比较因素调整 后价格（元 / 平方） 对比楼盘参考权重 本项目合成价 格 6）确定价格 根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目价格因素：新城与旧城的差异；南 区北区的差异，可售面积比例约为 1：7。确定本项目可实现的销售均价为 XXXX元/ 平方。 4、确定价格表 1）层差 根据调查，勐腊县目前楼盘价格如下：楼盘名 称 一 二 三 四 五 六