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画会市场大厦估值报告 一、收益法估值 收益法评估模型: 采用收益法评估的企业价值(PV)一般可分为三部分： 1. 企业达到稳定发展状态前各期预期收益的折现值(PV1)； 2. 企业达到稳定发展状态后持续经营各期预期收益的折现值(PV2)； 3. 企业终止经营时的清算价值的折现值(PV3)。 1 = ∑ = 1 其中： (1 + ) ; (1 + ) 1 (1 + )( ‒ ) 2 = - ( ‒ ) [(1 + ) (1 + ) ] ; 3 = (1 + ) ; PV=PV1+PV2+PV3。 式中各项参数分别为： (1) i：评估基准日后距离评估基准日的时间间隔，单位为年； (2) n：企业预计达到稳定发展的时点距评估基准日的时间间隔； (3) m：企业预计经营终止时点距评估基准日的时间间隔； (4) ：企业在距评估基准日 i 年的时点的预期收益估测值； (5) g：企业达到稳定发展后预期收益的估计年增长率； (6) ：企业经营终止时的清算价值； (7) r：与预期收益匹配的折现率。 一般地，当假设企业永续经营时，企业价值评估计算模型简化为： (1 + ) ∑ = 1 PV=PV1+PV2= (1 + ) +( ‒ )(1 + ) 收益法的评估范围： (1) 经营业务资产负债； (2) 与经营业务无关的对外投资等资产负债； (3) 其他非经营性资产负债。 收益法评估不包含第(3)类资产负债； 收益法评估可视第(2)类资产负债的重要程度与资料的可获取程度而决定是否 纳入收益法的评估范围； 对于不纳入收益法评估范围的第(2)类、第(3)类资产负债一般另行评估其价值。 在这里我们认为画会市场大厦的预期现金流等同于预期收益，所以通过预期现 金流折现模型得出画会市场大厦的估值情况，其结果同预期收益的折现是一致的。 市场大厦估值 预期现金流=预期收益 = 预期净利润 + 折旧与摊销 - 资本支出-营运 资本增加 市场大厦财务数据和财务预测： 单位：人民币元 项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 一、营业收入 7,958,812 8,754,693 9,630,162 10,593,179 11,652,496 12,817,746 二、主营业务成 本 　 　 　 　 　 　 营业税金及附加 564,177 620,595 682,654 750,920 826,012 908,613 销售费用