北京上海豪宅客户深度的解析.docVIP

精品文档 豪宅客户概念界定及典型特征 豪宅客户的概念界定 关于豪宅客户的概念有各种界定的方法， 如狭义定义为购买过各地豪宅的真实客户， 该 定义强调客户现实的购买行为； 又如理解为有豪宅购买意向且有足够购买能力的客户， 该定 义强调的是客户的有效购买需求。 易居认为豪宅客户是非常特殊的一个群体， 仅从经济能力 和购买需求两个方面来界定是远远不够的。 图 1-1- 1 豪宅客户概念界定图 豪宅客户是一群拥有相当财富、 身份和地位的高端人士， 是处于金字塔最顶端的那部分 人群。 他们或者是拥有雄厚的经济资源， 或者是占据独特的知识资源， 再或者是占有广泛的 社会资源， 并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。 作为社会的中坚力量，这 些客户还拥有特质化的价值取向、生活背景、 居住习惯和文化品位，他们对居住品质、 生活 环境有着超过一般标准的要求， 不仅仅体现在物质层面上， 更追求物质与精神的统一、 前瞻 性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。 豪宅客户基本特征分析 从行业上看， 豪宅客户从事的行业以服务业和制造业为主； 在来源地分布上看， 豪宅客 户以外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年， 35-45 岁 之间的人是主力购买人群。 。 1欢迎下载 精品文档 行业特征——服务业的发展造就了大量富豪 虽然豪宅客户多以从事服务业为主， 但是，地域性经济发展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差异。 北京、 上海、深圳分别代表了中国三个重点发展的经济圈，环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、产业发展特征差异显著。 在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时， 我们也发现了一些共性： 即这些豪宅客户大多来自服务行业。 图 1-2- 1 北京豪宅客户行业分布图 北京豪宅客户行业分布——服务业独占鳌头 从在北京购买豪宅的人群分布看，服务业的人群是购买豪宅的主力军，占到 62%，究其 原因， 这与北京的城市发展规划是分不开的， 政府大力发展服务业的同时， 也造就了一批服务业的富豪。相信随着 2008 年北京奥运会的成功召开，将会进一步推进北京第三产业的发展。 。 2欢迎下载 精品文档 图 1-2- 2 上海豪宅客户行业分布图 上海豪宅客户行业分布——金融业后起之秀 在上海购买豪宅的高端客户中， 除了大多来自服务业以外， 金融业的豪宅客户也占有重要比重。 上海作为中国近代金融业的发源地， 同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构 的沿海开放城市， 已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。 随着上 海金融市场的不断发展与完善，来自金融业的豪宅客户将越来越多。 深圳豪宅客户行业分布——制造业魅力依旧 图 1-2- 3 深圳豪宅客户行业分布图 在深圳豪宅客户中，服务业和制造业的人士占绝大部分，分别为 44%和 36%。制造业是 深圳产业发展的重要支柱。 2007 年，共有 34 家世界 500 强企业在深圳有 54 项新设和增资 项目， 而其投资领域也主要在制造业。同时， 外企不断追加在深圳制造业的投资， 也充分说 明了深圳制造业魅力依旧。因此，可以展望，在深圳豪宅客户分布行业的比重中，来自制造业的豪宅客户比重有望进一步加大。 。 3欢迎下载 精品文档 地域分布——“两外”人士比例超半 北京豪宅客户地域分布——外省人士“异军突起” 图 1-2- 4 北京豪宅客户来源地分布图 近两年，随着房地产市场的快速发展，外省市及外籍人士在京购置房产比例越来越高。 据调查显示，“两外”人士在京购房比例已经由前几年的 30%上升至 70%。对于高端住宅市 场尤其是豪宅，外地人购买比例亦尤为突出。随着我国对外籍人士在京购房的限制，外 籍 人士购买比重略有下滑。而在北京万元以上的豪宅楼盘中，外地仍是支撑销售的主要力量，本地人购买豪宅比重有所上升。 同时据了解，在京城豪宅诸多外地买家当中，来自山西、内蒙、东北、山东、重庆以及港台的人士较为突出，其次为港澳台及部分海外人士。 上海豪宅客户地域分布——“两外”人士“好戏连连” 。 4欢迎下载 精品文档 图 1-2- 5 上海豪宅客户来源地分布图 在上海的豪宅买家当中，以本地买家为主，占 31.2%；国内其他地区的买家主要为江浙 一带的投资客； 其次是香港、台湾以及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。 上海这座 “东方明珠” 本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力， 吸引了大量的房产投资客， 豪宅市