上海某房地产项目策划报告材料.doc.docxVIP

目 录 项目定位 1、 项目评判 2、 市场形象定位 3、 目标客户定位 4、 目标客户分析 推广策略 1、 策略概述 2、 推广阶段 3、 推广费用预算 广告企划 1、 广告总精神 2、 阶段广告执行计划 3、 媒体计划 工作进度表 XX房地产项目策划报告 一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ＞北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦憔 区域物业的信心； ＞名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口 逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； ＞己经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对品牌有了初步的认识； ＞与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优夕 上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本戋 地融为一体，成为城市中独特的风景线； ＞由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的为 的档次。 1.2劣势 ＞由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房北 着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略； ＞本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建务 利用; ＞由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空I目 居摆放有一些困难。 1.3威胁 ＞周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来彳 价格，对本案造成 一定的威胁； ＞四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户 将对本案造成--定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北E 住宅的新星； ＞世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将 ＞随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优起 减低本案的市场竞 争能力； ＞白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。 1.4机会 ＞目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引么 区域的若干项目， 如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2005年底至2006年冃 “时间差； ＞由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具 ＞真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府氐 产品； ＞北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点# 机遇，带来更大的 市场需求； ＞目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势 2、市场形象定位 1总体形象 中国新经济中心的高尚综合商住社区。 2分形象 2. 2. 1写字楼 中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。 2. 2.2酒店公寓 新知识阶层的理想家园。 （新知识阶层：知识经济中的创业者。） 2.2.3住宅 北外滩区域可收藏的稀世豪宅。 3、目标客户定位 3.1写字楼 外资及外省市知名企业的分支机构或办事处； 新兴、前沿领域的中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投节 贸易等行业； 各行业管理机构； 与周边经济活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选择本案； 四平路沿线原有的写字楼出租者； 看重本区域发展的投资者。 3.2酒店公寓 销售目标客户 看重本区域未来发展的投资者。 未来居住客户 a） 在上海工作的外籍人士； b） 购买本案办公物业的业主； C）周边商业区域的私营企业主； d） 在陆家嘴、南京路、淮海路等周边高级写字楼上班的高级白领; e） 外地驻沪分支机构、办事处的管理人员。 3住宅 周边商业区域的外来私营业主； 虹口本区域的私营业主 投资者 外籍客户 4商铺 原来周边小商铺的经营者； 居住在区域周围，有意进行商铺经营的客户； 看中地段发展，进行商铺投资的客户。 4、 目标客户分析 1办公楼目标客户分析 1. 1主要特征 正处于发展中的中小企业，需要更换新的办公场所； 为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间； 企业有长久的发展计划，处于经济的考虑，有意向购买办公楼，同时也无 原先的办公场所在本案周围，如四平路附近； 对办公空间的面积需求不是很大； 大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处。 4. 1. 2信息通道 专门的中介机构； 房地产信息集中的报纸。 4. 2酒店公寓目标客户分析 4. 2. 1主要特征 在上海工作或由于工作关系经常到上海； 对配套比较依赖，注重生活品质； 关注周边的居住氛围； 注重工作的便利性。 社交广泛。 4. 2.2消费心理 对价格敏感较低，注重品质； 投资意识较强。 4. 3住宅目标客户分析 4. 3. 1主要特征 ＞关心国家大事，关心政治、经济形势； ＞