中海2008年芜湖侨鸿国际商城物业管理方案.pdf

芜湖侨鸿国际商城物业管理方案 芜湖侨鸿国际物业管理有限公司 二 OO 八年八月十一日 目 录 第一节 物业管理整体设想及策划7 1.1 项目分析7 1.1.2 物业特点7 1.2 管理定位8 1.2.1 管理服务对象分析8 1.2.2 根据项目分析，侨鸿国际商城的管理定位应体现以下方面8 1.3 管理重点9 1.3.1 重点之一: 树立侨鸿国际商城物业整体形象9 1.3.2 重点之三:机电设施设备的维护、保养9 1.3.3 重点之四:安全管理服务10 1.4 管理目标10 1.5 管理模式11 1.5.1 管理流程11 1.5.2 设置监督机构12 1.5.3 完善的自我约束机制12 1.5.4 激励机制13 1.5.5 经营上采取经营目标责任制14 1.6 管理特色14 1.6.1 提供针对性服务14 1.7 管理措施16 1.8 管理探索19 1.8.1 特性问题分析解决19 1.9 我公司若管理侨鸿国际商城物业管理的优势20 第二节 人员配备、培训与管理21 2.1 侨鸿国际商城管理处内部管理架构21 2.1.1 侨鸿国际商城管理处机构设置图机构说明：22 2.1.2 侨鸿国际商城管理处各部门人员配备（共 21 人）23 2.2 管理人员的配备24 2.2.1 人员专业素质要求25 2.3 管理人员的培训26 2.3.1 培训工作的指导思想26 2.3.2 培训系统的实施运作27 2.3.3 培训内容及目标28 2.3.4 管理人员培训计划31 2.3.5 培训工作流程32 2.4 管理人员的管理33 2.4.1 量才录用，培养提升33 2.4.2 默契合作，充分授权33 2.4.3 定期考核，绩效为本34 2.4.4 奖惩严明，优胜劣汰34 第三节 小区改造与经营预算35 3.1 小区改造35 3.1.1 小区改造计划35 3.1.2 改造经费的来源35 3.2 侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表35 3.2.1 测算依据及有关说明35 3.2.2 侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表36 3.2.3 侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表37 3.2.3 侨鸿国际商城收入测算37 3.2.4 赢亏分析38 3.3 增收节支措施38 3.4 管理用房39 3.5 物资装备情况39 3.5.1 办公设备39 3.5.2 保安设备39 3.5.3 月清洁材料工具消耗40 3.5.4 月清洁剂消耗40