小户型物业管理分析报告（2005年7月）.pdfVIP

小户型物业管理分析报告 （2005 年 7 月） 目 录 第一部分 物业管理的定义与内容……………………………………3 第二部分 全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则……………7 第三部分 物业管理和小户型项目营销 ……………………………14 第四部分 深圳典型小户型楼盘项目物业管理……………………19 第五部分 结论………………………………………………………26 2 中国管理资讯网 第一部分 物业管理的定义与内容 一、物业管理释义 物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management ，Real Estate Management，相应地其概念也有多种解释，目前比较趋于一致的是广 义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。 1、广义的物业管理 是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取 多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者 或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部 寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管 理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。 2、狭义的物业管理 是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修 缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括 对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的 环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管 理，并向住用人提供多方面的经营服务。 从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理 范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部 过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性 的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管 3 中国管理资讯网 理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管 理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属 于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也 将出现并呈发展的趋势。 二、物业管理的主要内容 关于物业管理的内容及项目说起来就比较复杂，毕竟我国的物业管理尚在不 断发展完善之中，其所涉及的范围、内容还在不断充实，随着人们对物业管理认 识的不断深入而逐渐扩大。但就物业管理费所包含的内容和项目而言，按服务性 质和提供服务的方式，物业管理的内容可作如下分类。 1、常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管 理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业 服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常 生活、工作秩序和物业良好的环境。以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共 服务大致包括以下内容： ⑴房屋管理服务 ⑵房屋装修管理服务 ⑶物业共用设施设备管理服务 ⑷环境清洁卫生管理服务 ⑸绿化管理服务 ⑹安全管理服务 ⑺文化、娱乐服务 4 中国管理资讯网 ⑻其它同时惠及全体业主、使用人的服务 2、针对性的专项服务 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活 条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事 先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服 务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准， 专项服务的主要内容有： ⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等 ⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等 ⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等 ⑷其它一定比例住户固定需要的服务 3、委托性的特约服务