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威海 xxx 物业管理运作方案 目录 一、前言 二、物业管理现状 三、计划的日常管理 目标 内部行政管理运作思路 客 务中心运作思路 保安 (公共秩序维护)运作思路 车场及交通管理运作思路 清洁管理运作思路 绿化管理运作思路 工程管理运作思路 财务管理思路 人力资源管理思路 社区文化开展运作思路 四、五年规划 五、附件 1. 【xxxx】物业管理处人员配备表（草案） 2. 【xxxx】物业管理费测算表（草案） 一、 前言 【海上xxxx】位于山东 ·威海市滨江大道，东南两边环海，北邻威海公园。 规划占地面积 180 亩×666.66㎡=119880㎡，建筑面积 140000㎡,由27 幢多层及 4 幢小高层和 10000㎡的商铺组成；另有地下停车场 10000㎡，内有 279 个地下 车位和地上停车位 200 个。绿化占地面积为 40%，约为47952㎡。总住宅户数为 1013 户，其中（4 栋）高层为 2 户/梯×11层×13单元×110㎡/户，约为 31460 ㎡，286 户，另 27 栋多层为 6 层/栋，共 727 户，约 98540㎡，平均 135㎡/户。 配套设施有网球场、篮球场及活动中心，配有 1 万㎡的高尔夫球场、网球场、 室外体育健身器材及活动中心（装修中）。小区内交通为人车分流。小区无供电 房，发电机房，无二次供水的水池。 工程分两期开发，已全部完工，现在已入住率达 50%，时间从 2004 年开始， 售价在 4800 元/㎡左右（毛坯房）。 整个小区在威海属于高档次物业，向部分人了解，许多人都知道该小区，证 明了小区在当地有一定的影响。 开发商为长青地产，销售部员工在接待客人时，全部站立式服务，给我留下了很 深的印象。 与 x 总、xxx 总经理及 x 小姐接触，了解公司对物业公司的期望，开发商非 常重视物业公司，要求 “效益”，而非单纯的利润，要求树立长期的售后服务理 念，本着对客户负责的精神而来，这是超过许多开发商的，在之前已委托了北京 中兴物业公司管理服务，但效果并未达到公司的要求，故成立物业公司，提高 务水平。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ 二、物业管理现状 【海上xxxx】现在由中兴物业管理公司管理，多层管理费为0.9 元,高层管理费 另加收 0.45 元的电梯维护费用及电梯运行电费，而停车场是以销售为主,售价地 面车位为 40000～60000 元/个,地下车位为 80000 元/个,但收不到管理费。 各服务标准，均已公示，显示了对自己的高要求。 各相关专业人员均已统一着装，佩证上岗。 保安员由 2 班改为了 3 班，每班 8 人（包括领班）。 清洁绿化人员约 30 人。 工程人员未知具体编制。 管理处出纳与前台客户服务合并，但不清楚是否有区域物业助理。 管理处办公与住宿在商铺首层合并，但无员工饭堂。 与客人的沟通，长青地产设立了网站，专设有 “业主论坛”一角，便于与业主沟 通了解。 现场观察到管理中存在的问题或不足 现存问题 建议或解决方法 小区主入口无小区的平面布置图或示意图 应设计，方便来访人员了解 管理处收费项目及标准没有公示 应公示，收费明白，让业主交的放心 开展的专项服务项目及标准也没有公示 人行主出口没有智能刷卡设备（计划近期安装） 应安装，减少治安隐患 保安人员上衣有的放入了裤子，有的没有，显得杂乱 应严格要求着装后的管理， 如何着装的标准及作业时必须放置标识牌 清洁员在清理广场的水池时没有着清洁装，只佩戴了工卡，现场没有放置作业标 识牌 绿化中杂草较多，管理、修剪的水平较差，多处树盘下黄土裸露，未有排水小沟， 绿篱组团未有排水小沟，应加强，这如同人的衣服，直接影响物业的价值体现 检查地面有多处积沙 应