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物业小区安全管理实操案例精选（36） ◆细查深究——电梯意外受损怎么办 去年某天，某花园富明阁的消防电梯一到底层，就发出异常声响。大堂保安员及时将其关闭， 并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。 电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根不知来自何处的1米多长 的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。 于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。他们首先排除了人为破坏的可能，多 方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门 (许多人在搬出搬入时都习惯于这样 做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策)， 而不小心滑落到地坑中的。然后分别找3名大堂保安员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异 常音响。其中一名保安员反映前天下午4时7楼某家搬运垃圾时，曾听到碰砸声音，当时还到电 梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。由此断定，铁管十 之八九是这家这时掉下的 (平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追查根源)。 顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。业主说装修已经结束，责任 人无从找起。管理处当即明确表示，如果业主不能找来装修负责人，那么请来装修人员的业主 必须负连带责任。业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。装修负责人 见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。管理处避免了经济损失。 点评：应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、 卯是卯。像这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。 ◆保安可以随便进入居民住宅吗（保安半夜进民宅物业公司被判赔） 北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人 已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员，在夜间巡逻中发现该户房门没有 锁，怕发生意外，便进屋看看情况。 问题：1、物业公司保安进入居民住宅，是否属于违纪? 2、遇到保安进入居民住宅问题，物业公司如何处理? 3、张先生夫妇把物业公司告上法庭，法庭如何判决? 4、保安素质教育，需要常抓不懈吗?分析： 按惯例和法律法规规定，任何个人和单位是不能私入民宅的，否则被视为侵犯。但是也 有例外，因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务，须保护服务范围的财产安全，维护服务 范围的正常秩序，做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防 范工作。并且据调查，物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，在经按 铃房内无反应的可疑情况下，他才进入房内进行检查，完全是在履行职责，是对张先生夫妇的 安全负责。 根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙， 而张先生没有任何物品丢失，也无门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下保安 入室没有违法，只属于违纪行为，因为公司的《住户手册》规定，保安员在社区内作24小时巡 逻，如遇紧急情况，应按登记的电话号马联系有关住户并立即通知公安部门或消防等部门，如 无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适 当处理。 笔者认为，遇到物业保安进入居民住宅的类似问题，物业管理公司可以对保安员采取 批评教育的方式，也可以根据有关规定，对其做出相应的处理，并向住户说明情况，赔礼道歉。 由于张先生夫妇与物业管理公司在处理上述事件时存在较大意见分歧，张先生夫妇遂一纸 诉状将物业公司告到了法院，要求物业公司就保安深夜入室原因、处理及在解决该事件中的消 极、不负责任的行为向他们书面道歉，并赔偿每人精神损失费各5万元。 法院查明，1月19日凌晨3点，物业公司聘请的一位张姓保安员进入了张先生夫妇的房屋。 当天，张先生夫妇向物业管理处投诉。物业方即日以 “工作中有违章操作行为”为由将张姓保 安辞退，并于次日派物业管理经理、保安经理两次登门致歉，并免费更换门锁。此后，物业公 司又接张先生投诉，称深夜接到骚扰电话，已向公安机关报案，但至今未查清骚扰电话是何人 所为，张先生夫妇也不能提供证据其怀疑是被开除的保安打来骚扰电话并与深夜入室事件有关。