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物业管理综合工作手册 一、接管验收规定 1.职责 1.1 公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。 1.2 物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设 施的验收，并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。 1.3 物业管理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业 管理方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项接 受其管理岗位及责任。 2.工作程序 2.1 物业验收小组成立 2.1.1 当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收 小组。根据物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、 强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。 2.1.2 物业验收计划的制定 物业验收小组会同物业管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业 验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依 据的标准、验收的责任人员。验收计划应由验收小组组长审核，并报总经 理批准。 2.2 资料的接管验收 物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真 审查验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》 中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可 由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。 2.3 物业的预验收 2.3.1 物业验收小组分专业系统，按验收计划要求依据涉及图纸进行预验 收。 2.3.2 验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要 验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量。 2.3.3 在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改 报告》，返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改。 2.3.4 对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和 运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求 移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。 2.4 物业的验收 2.4.1 在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收 小组进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合 格后，按验收计划进行正式的物业验收。 2.4.2 在楼宇的实物验收，按验收计划要求进行，做到三符合。一是图纸 与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量 符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符 合，验收结果记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。 2.5 岗位移交 在完成资料交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员进驻岗位，配 合移交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担管理责任，仅作为责 任移交过程。 各岗位移交最高时限：电梯 1 周、中央空调 2 周、消防 1 周、监控 1 周、配电 2 周、给排水 1 周、供气 0.5 周、其余岗位 0.5 周。 2.6 责任移交 在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部管理责任由物业管理处负 责。至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业管理进入 日常阶段。 2.7 验收后的工作 2.7.1 各专业工种根据验收后的情况，填写《验收交接记录》。 2.7.2 物业验收小组根据单项《验收交接记录》，作出综合性验收评定， 并将验收报告呈交公司总经理。 2.7.3 公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关 的手续等存档。 2.7.4 物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单 位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。 3.相关文件 3.1 房屋接管验收标准 4.质量记录 4.1 验收交接记录 C7.5.1-5.1-A 4.2 房屋、设备、设施整改报告 C7.5.1-5.2-A 房屋、设备、设施整改报告