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粤电珠海国会写字楼物业 管理服务标准 中国.珠海 二 OO 五年八月八日 第一部分　设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a)a. 消防系统 b)b. 变压器 c)c. 低压配电 d)d. 中央空调 e)e. 供、排水系统 f)f. 监控系统 g)g. 照明系统 h)h. 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤， 接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 a)B、 保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母线接头 处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。 - 2 - b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员应保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前 的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 　C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间， 通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后，及时通知 业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应 按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原 因。 5、当发生火灾时，应停止动力设备供电。 三、电梯管理的标准 电梯按国家相关规定委托有资质的电梯公司进行定期维护保养。在验收合格投入使用的前提下， 对维护保养单位进行全面的监督和管理，确保电梯在设计的使用寿命内正常运行。 （一）、电梯运行应急处理标准 1、要求工程人员每天亲自巡逻检查电梯的运行及各部位使用情况三次以上，及时发现不安全 因素并立即处理，作好日记录。 2、发现电梯故障，因人力和技术水平原因无法修复时，应立即通知电梯维修保养单位进行维 修。 - 3 - 3、电梯困人时，维修员应在 3 分钟内赶至现场解救客人。 4、如需暂停电梯运行时，应提前告知各客户。 5、当检修电梯时，应在电梯底层设置告示牌。 6、发生火灾时，应将电梯迫降至首层停止使用。 7、电梯保养维护工作安排在使用低峰或夜间进行，确保不影响电梯运行。 　（二）、电