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{营销策划}唐朝碧阁品牌 营销战略策划全案报告书 进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在 急起直追。 中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主 要利好因素有： （１） 房地产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶 持。 （２） 取消福利分房，代之以住房货币化； （３） 降息、加薪、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成 为居民置业投资的重点； （４） 增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水 平，从而有效提升居民的消费水平。 （５） 中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人 口进城，将引发一次新的房地产开发高潮。 （６） 中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经 济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展。 （７） 一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。 （８） 中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保 值方式。 （９） 中国今年有望正式加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时， 大批外资机构涌入中国，加大对房地产市场的需求。 （10）中国今年申奥把握较大，一旦申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置 疑。 ２、微观市场分析： 未来几年，影响长沙房地产开发的主要因素有： （１）大力加强城市基础设施建设，环线、绕城线、长沙大道、雨花大道、城区 各主要干道相继改造、湘江两岸的交通连接等，为长沙的后续发展奠定了较强的 基础。 （２） 借鉴大连城市经营的模式，大力改造旧城区，旧城区的功能将以商业、 商务为主，居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。 （３） 拓南兴北的城市发展格局，目前以拓南为主，其主旨是为长、株、潭“融 城”作准备，南二环、南大桥、长沙大道、雨花大道、体育新城等众多基础设施 相继竣工或即将开工，使南边的气候日益成熟，即将形成一个新的开发热潮，而 兴北的力道不足，开福区政府的意识不到位，其职能部门办事效率低下甚至不合 作，大型基础设施项目开工不足，企业活力不够，大型地产发展尚进驻不多，是 影响兴北进程的阻力因素。 （４） 城市扩容，2005 年市区人口将达 220 万人，2015 年市区人口将达到 300 万人，相应地对地产市场的需求将持续效大。 （５） 城运会的举办，将有效推动长沙经济发展。 （６） 外地地产企业如万科、香港新世界将可能陆续进入长沙，一方面导致 更激烈的竞争，另一方面也会激活市场，为长沙房地产业注入新的活力因素，带 来全新的观念和开发模式，促使本土发展商开发水平的提高。 ３、区域市场环境分析： 唐朝碧阁地处开福区四方坪，开福区曾是长沙中小型国有工业企业的集 中区，大多属于劳动密集型产业、工艺落后、技术含量低，且管理不很完善， 进入市场经济后，竞争乏力，多数企业运转不灵，已相继关停并转，下岗职 工多，工资待遇低，生活困难，由此，开福区成为长沙五区中最缺乏经济活 力的一个区，发展后劲不足，其捞霞开发区苦心经营多年仍未见起色，即是 证明，开福区已成为长沙市民心目中的贫民区，整体购买水平低，经济不活 跃。 四方坪开发区原属于渔场和农村用地，319 国道拉通后该区域开始受益， 但发展速度缓慢，其后东二环建成通车，在此与 319 十字交叉，并成为湖南 西北部地区进入京珠高速路的必经之地，四方坪区域成为一个受关注的地区， 应有一个较好的发展前景，已有众多眼光独到的精明商家看中此区域的潜力， 多项投资计划正在实施中，假以时日，四方坪必将成为一个成熟高尚的优质 生活社区。 四方坪北靠浏阳河，湘江风光带完成后，浏阳河风光带也将启动，届时， 浏阳河畔置业，会成为一种向往、一种追求、一种荣耀。 第二节：项目分析： 1 、地段分析： 唐朝碧阁位于长沙市开福区四方坪开发区 12 号地块，北临浏阳河风光带， 东临工农路，南临四方大道，西临百花园路。从目前情况看，地段不成熟， 小区周边道路均为规划路，尚未动工，位置较偏，交通不便，且从附着于外 部的借势与借力来看，也似无从下手，浏阳河、319 、广电中心