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** 市** 置业有限公司】 项目三年战略规划 200*～200*年） 前言 目于 0*年底 外 售， 截止 0* 年初； 目定位从品牌商城到 物中心、 从 物中心到 画市 ，几 革，仍不能达到 期目 ，市 面 价日益增多。一 段 我 看不到市 在哪里！ 招商工作 展 慢、 局面混乱、 工信心不足?? 0*年初，集 目 班子做出 整；新人事、新作 ，通 去工作的 失 真 ， 目 情况的客 分析， 极开展各 工作， 改 外界的不良 价、改善、加 与政府的关系、 整内部管理制度、探索 目 展方向。通 大量 的工作及 致有效的市 研分析、 合 目自身情况， 响亮地提出： 商 定位于“以 ** 市城市文化名片名 ，打造集 画文化、文化教育、休 、 物、 旅游 光、旅游接待功能于一体的大型文化休 旅游 物中心” ， 一 段性运 目 。 目 ， 目提出“休 文化 物中心”的市 定位；引入“零售 、休 和文化 ”三种主力 ；在 立自身形象方面，利用当地深厚的文化底 ，“ 展文化、投 *市、服 民众”，开展文化交流活 及公关活 ，做到“言行一致”， 社会 向好的方向 展，极大的 定了投 者投 信心。 通 一段 的 苦努力，截止到 11 月， 目 招商 *%，增 *%；更重要的是我 予了 目全新的内涵， 成功 造了一个良好的 境、 投 者重拾投 信心， 下一 段的工作奠定了 基 。 下一 段会是一个全新的开始，我 需要系 的策略指 各 工作的具体开 展，特** 集 策划部携手 目策划部同仁制定如下运 划， 确保后期工作有条不紊的开展。在整个操 程中，将 真、理性地 待， 地、 地分析，形成完整可行的 方案。本案属商 机密， 限本公司相关人 ，不得外泄。 ** 投资有限公司（策划部） 200*年** 月 三年规划的构成 一、 二、 三、 四、 五、  战略目标规划 前期定位策划的补充与修正 核心竞争力 项目定位 业态定位 业态组合 项目功能规划 楼层功能规划 功能规划原则 招商规划 招商优势 招商策略 招商计划 销售规划 销售价格体系 投资者分析 营销策略 销售执行规划 六、 品牌营销规划 引进商业管理公司 推广项目文化内涵 核心竞争力的深入普及 七、 物业管理公司职能规划 八、 商业管理架构 部门职能规划 一、战略目标规划 1） 职能规划： ** 区社区服务中心 2） 概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、快乐 3） 经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销 4） 营销阶段：招商期 10 个月（ 0* 年）、销售期 18 个月（ 0*～ 0*年）、调整期 0*年） 二、前期定位策划的补充与修正 1）核心竞争力 a.**是 ** 文豪 ** 的故乡，其文化对后世影响深远； b.城区人口 13 万，以 ** 区人口密度最大； c.项目与 *** 商业中心仅 500 米，由 *** 相连；独特的地理位置， 是对“ *** ”、“ *** ” 商业价值的延展和补充； d.*** 是 ** 旅游和市民休闲的重要场所； e.项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、餐饮方向发展，说明我们作为 “ *** ”、“*** ”商业补充的作用非常明显。 因此，我们的核心竞争力体现为 ： ** 首座社区服务中心 2）项目定位 之前提出“休闲文化购物中心” ，虽然对市场功能表述基本清楚，但是在对提 供服务和服务对象方面比较模糊，建议调整为： “服务于百姓生活的 ** 文化休闲购物广场” 3）业态定位 同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为： 医 疗、药品、休闲、文化、生活用品、食品、生活咨询、生活服务、政务服务等 ， 4）业态组合 针对“生活社区”的定位原则，业态组合如下： a.满足市民生活品就近购物的习惯，便利店、超市、粮油店等 b.满足市民休闲娱乐需求，茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、咖啡等 c.满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、洗衣店、市政设施 等 d.满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等 e.满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆等 f.补充业态，儿童游乐、文化形象、文化艺术商品、餐饮、休闲食品等 结论： 转变观念，将“商业中心”的概念转变为“服务中心、社区”的概念； 三、项目功能规划 1）楼层功能规划示意图 步行街：是联系项目内各项设施的纽带，以一种激动人心的方式将所有的商业设施项目结合在一起，向人们展示不同的时尚体验。 项目平面图及业态规划图（略） 2）不同业态安排原则 a.根据人流量安排，原则上需求大的安排在地层； b.对于自身能够汇集人流量的， 如茶楼、 培训、公共设施等向二层发展 c.