{营销策划}某市某世贸酒店公寓营销策划方案.pdfVIP

{营销策划}某市某世贸酒 店公寓营销策划方案 一、 项目属性：  本项目是原海洋酒店改造项目；  本项目原产品定位为四星级酒店；  本项目目前面临定位改变和产品改造阶段；  本项目目前急需改变形象；  本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。 二、项目概述： （一）项目技术经济指标： 1. 总建筑面积：22690㎡（不包括车库） 住宅面积：19485.90㎡ 会所商业面积：3204.10㎡ 2. 层数共 15 层 1-2 层：商业配套、会所 3-6 层：原会所，改造住宅层高梁下 4.6 米 7-15 层：原酒店客房 （二）周边配套分析： 1 、位于东门中路，各种配套完善。 2 、项目周围商业氛围较浓，小户型住宅较多； 3 、对面是人民医院和心血管医院，具备较强健康概念； 4 、紧靠翠竹中学，具备较强教育氛围。 （三）景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥东门中心位置，中高层单位基本无遮 挡，四周景色秀丽。 三、项目 SWOT 分析 （一）优势（S ） 1 、周边各类市政配套设施完善； 2 、紧邻交通干道，具备良好展示面； 3 、项目原设计为酒店，拥有完善酒店内外部配套； 3 、周围学校优势； 4 、发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。 5 、罗湖东门地区良好的商业氛围和投资氛围。 （二）劣势（W ） 1 、项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素； 2 、项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心； 3 、与“虹楼”一墙之隔，给本项目形象带来负面影响； 4 、本项目只有50 年产权； 5 、本项目不允许业主自行进行对结构有损害的装修工程。 （三）机会（O） 1 、WTO 、CEPA 带来的政策利好，为该区域投资型物业的良性发 展奠定基础； 2 、罗湖区靠近香港，以及罗湖本地居民浓厚的投资意识； 3 、非典病毒及禽流感流行之后，使人们越发关注健康； 4 、孩子上学问题逐渐的成为深圳一大部分居民家庭面临的问 题。 （四）威胁（T ） 1 、投资型物业市场整体环境不容乐观，市场潜在竞争压力巨 大； 2 、罗湖小户型住宅过多，竞争激烈； 3 、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开 征等给项目的经营带来不确定因素。 四、小户型、酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向 建议 1 、各种不同类型概念 商务型 服务型 度假型 小户型住宅 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 居住功能 非常强 一般 较强 一般 服务功能 一般 较强 非常强 较强 办公功能 一般 非常强 较强 差 度假功能 差 差 差 非常强 投资功能 较强 强 较强 较强 2 、各种不同类型对一般功能的要求 商务型 服务型 度假型 小户型住宅 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 阳台 非常强 一般