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监护人有权处分“未成年人名下的房产”吗 未成年人的监护人是其法定代理人 所谓未成年人，就是不满十八周岁的人。 《民法总则》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行 为能力人。第二十条规定，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人。 《民法通则》第十四条规定和《民法总则》第二十三条规定，无民 事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 所以，未成年人的监护人是其法定代理人。 房屋买卖合同效力如何？ 实践中，对于此类房屋买卖合同的效力，法院通常认为，合同系双 方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，则合同有效。关 于涉及未成年人的财产，现行法律法规没有规定处分未成年人的财产必须 由全体监护人共同进行。因此，仅由父或母一方以未成年人法定代理人身 份订立的房屋买卖合同，若无其他无效事由，法院认为是合同有效的。【 参考案例：(2017)沪02民终8208号、(2017)沪01民终12271号】 但需要指出的是，实务中一些判决认为合同无效，理由是认为监护 人非为未成年人利益处分房屋，违反了法律强制性规定。该强制性规定是 指，《民法总则》第三十五条（《民法通则》第十八条）的规定，监护人 除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。因此，根据《合同 法》第五十二条关于合同无效的第五款规定，监护人的处分行为违反了法 律的强制性规定，合同无效。【参考案例：（2015 ）东中法民一终字第30 47号】 总体而言，实务中处分未成年人名下房屋的大量案例中，监护人并 没有证明该处分是为了未成年人的利益。在认为合同有效的判决中，法院 没有提及监护人出卖房屋是否为未成年人利益的问题，或者判决中直接说 明是否为未成年人利益并非判定合同效力的依据【参考案例: （2017 ）粤0 1民终1640号】，因此，若无其他无效事由，法院认为合同有效。可以推 断，法院对《民法总则》第三十五条或《民法通则》第十八条的看法分为 两种对立观点，一种认为该条款为强制性规范，监护人若非为未成年人利 益处分其名下房屋，则其处分行为无效，另一种观点认为该条款仅为管理 性规定，若不存在《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，则合同有 效，监护人的处分行为是有效的。 此外，买方在购买未成年人名下房屋时，仅与一名监护人订立合同 ，通过案例中法院判决的陈述，可以推断，法院通常认为此种情况下的买 方是善意的，除非存在恶意串通、损害未成年人利益的情形，法院一般倾 向于保护买方的权益并充分考虑交易安全，判决房屋买卖合同有效。