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论土地集约化使用与房地产业可持续发展 摘 要：土地是一种稀缺的不可再生资源，随着我国 经济 的迅速 发展 和城市化进程 的大力推进，使得人地矛盾越发突出。其中， 金融 业是推动房地产业对土地开发的因素 之一。运用计量 经济 模型，实证 分析 中国 房地产业对土地开发程度与金融业对房地 产支持力度的关系，并从金融学的角度提出有利于实现土地集约化使用以及房地产业可持 续性发展的政策建议 　　关键词：土地集约化使用；金融业；房地产业；可持续性发展 　　　1 引言 　　 　　众所周知，我国人均占有土地少，耕地面积的数量仅占全部土地面积的 10.4% ，且耕 地资源总体水平差，土地浪费严重，利用率低，而随着人口的不断增加和城市化进程的推 进，耕地每年还在以数百万亩的速度递减。随着时间的推移，人地矛盾必将异常尖锐。在 科学 发展观的指导下，如何实现土地资源的内涵集约化使用和房地产业界的可持续发展 是当前国民 经济 各相关部门应当关注的课题。由于房地产业与金融业之间存在着较高的 关联，本文针对金融信贷对房地产业的支持水平与房地产业每年开发的土地规模的相关性 进行实证 研究 ，并从金融学的角度提出实现土地集约化使用以及房地产业可持续性发展 的政策建议。 　　 　　2 文献 综述 　　 　　MEir(2001)通过对欧洲 工业 社会 早期数据的研究得出：土地的使用权决定于融 成本以及融资的可得性，而可得性则主要取决于资金需求者（地产者）是否能给予供给者 客观的资本利得。Tomas 和 David （2007）在对美国大部分 企业 的调查研究后发现：50 ％的企业拥有自己的土地，他们囤积土地并用于担保抵押获得更多的融资。同时伴随房地 产价格的上涨可以获得资本利得，而这些所得则用于获得新的融资。本文认为这种放宽限 制的信贷制度是导致美国次贷危机的主要原因之一。周京奎（2006）对中国20 个城市的 住房价格与土地价格的互动传导机制实证分析后得出：银行贷款的增加可以促进房地产投 资，从而推动房价上涨，并导致土地购置面积的增加。也就是说，银行贷款间接推动了房 地产业对于土地的购买和开发。易宪容（2007）认为我国房地产市场最大的 问题 之一是 房地产市场的收益市场化与生产要素（如土地、资金）非市场化的矛盾，从而导致了收益 为少数人所有，成本则要整个社会承担的局面。房地产业对银行信贷的过分依赖在于国内 房地产业的发展的融资不是依照市场本身、依照企业融资法则来进行，而是政府过于频繁 、过多的介入所致。对房地产融资体系的改革，仅是金融市场的技术性调整和改革是不够 的，应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善与市场运作的效率入手。从尊重企业融 资内在法则入手，去除政府对金融的垄断，形成有效的市场竞争机制。 　　尽管房地产业对土地的开发会受到各种因素的 影响 ，如国民收入的增加，导致对住 房的需求的增加，使得房地产业加大了对土地的开发程度，也导致了住房价格的上升，但 本文仅从金融业资金供给对房地产业土地开发的影响作出定量分析。 　　 　　3 研究 方法 和数据描述 　　 　　本文将采用计量 经济 学方法，建立单变量回归模型，对房地产业每年土地开发情况 与银行信贷支持之间的关系进行 　　实证分析。由于可能产生违回归，因此，首先要对所采用的变量数据进行平稳性检验 ，然后进行协整检验，以确立金融信贷对房地产发展是否具有稳定的关系。最后，采用误 差修正模型分析金融信贷与房地产发展的互动关系。 　　 　　4 实证分析结果 　　 　　(1)平稳性检验。在设立模型和对模型进行估计之前，需要先考察数据序列 X 和 Y 的 平稳性，并且分别记他们对应的差分序列为ΔX 和ΔY ，2 阶差分序列表示为Δ2X 和 Δ2Y 。对于1997年至 2006 年期间的年度数据，进行单位根后得出的检验结果如表 1所 示。 　　 　　表 1 的结果显示 X 是 2 阶单整的，Y 是 2 阶单整的。根据协整的定义，只有当单整的 阶数相同时， 才有可能存在 　　期稳定的均衡关系。因此，本文根据 E-G 两步法对房地产土地开发面积和 金融 贷款 支持的关系进行协整检验。首先， 应用 普通最小二乘法进行回归 分析 ，得到回归方程 为： 　　Y=5489.24+4.50XR2=0.896 　　(3.65)(8.29) 　　然后，通过样本观测值与估计值，得到残差，对残差进行平稳性检验，检验结果得到 ，在5%的显著水平下，残差序列不存在单位根，是平稳序列。检