房地产内部审计的特点和难点 (2).pdfVIP

。 房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、 资金回收慢、 经营风险大等特点， 下属公司地域分散、 管理链条长， 集团总部为了加强管控， 在总部设立比较强大的内部审计机构， 内审人员对各下属单位进行横向比较、 分析， 及时找 出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。 随着企业保护资产、 加强内部控制、 提高经营管 理水平和经济效益的需求， 领导对审计意义的理解及重视程度不断提高， 内部审计的职能逐 步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点： 房地产业务流程的复杂性， 决定着内控审计手段和方法的复杂性、 多样性与专业性， 需 要多学科和多专业的相互配合， 需要从社会、 行业、 专业的角度全方位的思考审计方法、 控 制手段和评价原则， 从而促进企业建立更加完善的内部审计体系， 充分发挥内部审计的战略 职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析： 1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、 跨业态的项目公司开发模式， 对外埠项目的管理信息不畅， 监 督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目 公司发生的问题不能及时准确的反馈， 增强了问题的隐蔽性， 助长了腐败的滋生蔓延。 例如 外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象， 由于信息手段的滞后， 集团公司在上报资料的 审批过程中无法发现破绽。 后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题， 但损失 已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、 结构设计复杂多变、 使用功能多样、 材料选择的不同等， 使每个开发项目在具有一定相关性 的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。 又因 为建设过程历时周期长， 资金投入巨大， 使得舞弊行为的隐蔽性很强。 另外，产品的一次性 使项目公司的存续时间较短， 项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择， 使 项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业， 在一些老牌房地产集团也同样存 精选资料，欢迎下载 。 在诸多问题。 如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与制约问题； 制度执行过程中 缺少督促机制， 对违规行为缺少有效的惩罚措施等。 房地产企业在注重短期经营效果的考核 的同时，不应忽视对企业影响长远的管理制度的完善和维护。 4、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点 各种材料价格、 设计、 施工招投标价格均具有隐蔽性， 致使最终的开发产品的建造价格 相对于社会存在不公开性。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理， 从而无法实现价格信息的内部共享， 而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类 工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。 同时，基础价格 （如材料