光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年9月）：需求侧按揭总量受控，供给侧融资加速分化-20201016-光大证券-10页.pdfVIP

需求侧按揭总量受控，供给侧融资加速分化 光大房地产行业流动性跟踪报告（2020 年 9 月） 投资观点 9 月新增居民中长贷同比+28.7% ，后续投放或总体受限，增速逐步趋缓 9 月新增居民中长贷 6362 亿元，环比+14.2% ，同比+28.7% ，占整体信贷 增量的比重回落至 33% ，全国首套、二套房贷平均利率均环比-1BP。整体三季 度来看，新增居民中长贷 1.8 万亿，环比+16.9% ，同比+29.5% ，全国首套、 分析师：何缅南 二套房贷平均利率-4BP、-5BP。得益于楼市销售复苏，短期按揭供需表现较强。 1-9 月新增居民中长贷 4.6 万亿，同比增速提升至+11.1% ，已高于2019 年全年增速+10.1%。考虑到：1 ）下半年货币政策回归常态化；2 ）银行房地产 分析师：王梦恺 信贷全盘管控，叠加房企融资新政控负债；3 ）9 月开始楼市热度结构性回落 ， 40 家主流房企 9 月销售额同比增速环比-8pc 至 16% ；我们认为当前按揭供需 均处于阶段性高点，后续增速相对受限。 当然，在银行资产质量压力下、按揭投放结构占比分散化（中小银行投放增 加）、以及房地产融资调控偏重供给侧的影响下，银行按揭供给总量调控存在一 定难度，增速或维持平稳放缓的态势。 23% 14% 9 月供给侧流动性边际趋紧，融资分化 ，回款优先 5% 9 月行业供给侧资金面边际趋紧。房企境内外单月合计发债 922 亿元，环 -4% 比-23% ，同比+14% ，单月净融资收窄至125 亿元。其中 9 月境内发债 650 亿 -13% 10- 11- 01- 03- 04- 06- 07- 09- 元，环比-7% ，同比+47% ，单月净偿还18 亿元；9 月境外发债 272 亿元，环 19 19 20 20 20 20 20 20 比-46% ，同比-26% ，单月净融资收窄至143 亿元。9 月房地产集合信托成立金 房地产 沪深300 额约 430 亿元，环比下降 35% ，同比下降44% ，占单月集合信托成立规模的比 重下降 12pc 至 26%。 资金价格方面，受市场避险情绪以及部分主体信用风险影响，民营房企融资 成本出现分化，偏高资质的大中型民营房企新发债利率较前期继续改善，偏低资 质主体新发债利率有所抬升。9 月 1 日至10 月 14 日，Markit Iboxx 亚洲中资 房地产美元债指数下跌 0.89% ，其中投资级上涨0.73% ，高收益级下跌1.46%。 销售热度仍存惯性，土地投资抑制显现—— 2020 年 1-8 月国家统计局房地产数据点评 1-9 月房企境内外合计发债 9451 亿元，同比增长 5% ，净融资约3276 亿 （2020-09-17 ） 元，同比下降19%。1-9 月房地产集合信托募集资金5647亿元，同比下降10.6% ， 需求侧按揭增速平缓提升，供给侧负债趋稳空 占整体集合信托募集资金的比重约29% （2019 年全年约 37% ）。 间尚存——光大房地产行业流动性跟踪报告 （2020 年 8 月） （2020-09-13 ） 9 月行业供给侧资金面数据显示，融资调控的影响已开始显现。未来四个季 度，房企境内债季度到期规模均超过 2200 亿元，再融资压力处于高位。考虑到 上半年增量融资较多、以及拿地开支存在弹性，我们认为货值充裕、布局良好、 推盘积极的主流房企资金压力基本可控，部分债务到期规模较大的主体信用风险 或有所抬升。 投资建议：房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续 凸显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度