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二手房交易常见避税方法及风险 歪招之一：先签合同后过户即“以租代售” 规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯 一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满 5 年出售的，免征营业税。 避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约 定，等房子满了 5 年再去办理过户手续，以此规避税费。 案例分析： 王小姐在朝阳区看中一套二手房， 价格 34 万元，面积合理，装修也不错， 王小姐很满意， 便告诉中介想买下这套房子。 中介却告诉王小姐， 这套房子是房主 2003 年 才购买的，按相关规定，购房未满 5 年需征收 5% 的营业税。见王小姐打起了退堂鼓，中 介便给王小姐出了一个主意， 让王小姐和卖方先签房屋买卖合同， 约定房屋价格。 说明房屋 归王小姐所有，王小姐把购房款交一部分给卖方， 5 年后再去办理过户手续，这样就可以 “ 合理避税 ” 。 专家评论： 这种方式的市场潜在风险很大。 房屋系不动产， 不动产物权变动的公示方式 为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有 在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后， 不动产买卖合同才发生法律效力。 以先签合 同后过户的方式转让房产，在合同期间， 当房价波动较大时， 房主可随时毁约，宁可赔偿违 约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。 歪招之二： “黑白合同” 规定原文： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳 税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5 年转手 交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款， 到房管部门缴纳税款时， 再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做 低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。 案例分析： 霍小姐 2004 年在亚运村以 65 万元购买了一套商品房，并且花了 6 万的装 修费； 今年 8 月份以 100 万卖给了王先生。 如果按照实际的交易价格办理登记， 则霍小姐需 要交纳 5.5 万的营业税、 1 万的个人所得税 ( 按售房收入× 1%计算 ) ；王先生也需要交纳 15000 元的契税。 而交易双方为了避税， 将合同价做到 72 万， 则霍小姐只需要交纳 3.96 万的营业 税，由于没有售房收入的差额所得， 霍小姐就不需要交纳个税，同时， 王先生的契税只需要 交纳 10800。这样，通过做低合同价，可以为交易双方节省的税费总共为 2.96 万元。 专家评论： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。 但一旦 买房人 再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低； 二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大