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淄博市业主大会和业主委员会指导规则 第一章　总 则 第一条　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根 据《物权法》、《物业管理条例》和《淄博市物业管理办法》，制定本规则。 第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、业主委员会及其活动适用本规 则。 第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。 房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销售合同中的购房人可以视 为业主。 房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销售合同中的购房人超过 1 人的，应当确定 1 人 参加业主大会会议。 第四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得 从事与物业管理无关的活动。 第五条 市、区、县房产行政管理部门，负责对本辖区内业主大会和业主委员会的运作进行 指导、监督和管理。 街道办事处(乡镇人民政府)及社区居(村)委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员 会的成立及日常活动。 第二章 业主大会及业主代表大会 第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 一个物业管理区域成立一个业主大会；只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同 意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第七条 物业管理区域首次业主大会会议由辖区居委会或由 1/5 以上业主推荐的代表负责召 集。 第八条 符合下列条件之一的，召集单位或召集人可以向物业所在地的街道办事处(乡镇人 民政府)提出成立业主大会的书面要求。 (一)新建物业入住率达到 50% 以上的； (二)新建物业入住率达到 30% 以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2 年的； (三)非新建物业具备实施物业管理条件的。 第九条 物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)接到成立业主大会的书面要求后，应当与 区县房产行政管理部门组织成立业主大会筹备组。 筹备组人员组成应当包括社区居委会代表、业主代表，在建或新建小区还应包括开发建设单 位代表。物业公司可以接受邀请参加筹备组并接受筹备组委托参与具体操作。 筹备组成员名单确定后 3 日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示。 第十条 筹备组应当做好下列筹备工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； (二)确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数； (三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见； ( 四)参照房产行政管理部门颁布的示范文本，依法起草业主大会议事规则、提出管理规约修 订意见； (五) 业主超过 100 人以上的，组织推选业主代表； (六) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开之日 15 日前，以书面形式在物业管理区域内公告。 第十一条 筹备组应当自组成之日起 30 日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主 委员会、制定业主大会议事规则和管理规约等。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第十二条 业主在业主大会会议上的投票权根据业主所拥有的建筑面积、住宅套数等因素确 定。 住宅区(包括别墅区、高层住宅) 以一套住宅为一票。 非住宅区以 100 平方产权面积为基准，业主所拥有的物业产权面积不足 100 平方的计一票； 大于 100 平方的，业主所拥有物业产权面积除以 100 所得商( 四舍五入不保留小数点) 即为该 业主所拥有投票权数。 建设开发单位未出售或已出售尚未交付的物业，按上述规定计投票权数。 第十三条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主大会；一百人以 上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表大会( 以下统称业主大 会) 。业主代表大会的代表一般不得少于三十五人。 业主代表大会行使业主大会的权力。 第十四条 推选业主代表可以幢、单元、楼层等为单位进行。筹备组应当将推选业主代表的 方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。 推选业主代表候选人可以通过筹备组和业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。 在推选单位内，候选人只有一人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表， 未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为二人以上的，所代表业主二分之 一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的二名候 选人中重新选举，票多者当选。 业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表每三年为一届，业主代表的变 更应当由其所代