房地产行业项目策划工作任务书提纲.docxVIP

XX房地产公司项目策划工作任务书 项目简况 第一部分：基础资料研究 一、宏观市场分析 图表分析 1）近 3-5 年供应市场分析：开工量 -竣工量 2）近 3-5 年需求市场分析：销售量 3）近 3-5 年平均售价及变化规律：供需比 二、政策法律环境分析 土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。 三、区域市场分析 1、项目所在区域市场简述 1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势 2）各档次住宅在区域内分布状况 3）购买人群变化 2、区域市场在 xx 中的地位及发展趋势 3、竞争分析 区域内竞争项目分析 开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位 四、项目条件与地块解析 1 / 6 1、项目资源分析 1）项目区位认知 2）地形地貌、对外交通、项目规模 3）项目拥有自然资源对项目的影响 4）地块指标 5）地脉挖掘及赏析 6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析 7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题 2、地块解析 1）区内地块综合评价 2）区内外自然资源的利用 3）区内地块价值排序 3、总结 1）SWOT分析 2）初步方向判断 五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败） 1、开发模式（总体定位与核心区） 2、规划模式（指标分配、功能构成及布局） 3、产品模式（产品组合及演变模式） 4、客户构成（客户来源及演变） 2 / 6 5、资源利用 6、与区域资源的价值联动 7、成功关键驱动因素，失败的教训。 8、相对本项目的可借鉴点 第二部分项目定位、发展战略及物业发展初步建议 一、项目整体定位 1、市场定位 公司目标： 市场的可能性 关键问题是什么 2、形象定位 项目案名推荐 项目推广关键词 项目品牌的建立 项目品牌的延伸 企业品牌的营造铺垫 3、客户定位 1）客户细分 细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价） 3 / 6 客 群 分：首次置 、无子女家庭、 儿家庭、 身 族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投 客 、外地客 （度假、养老、投 。。。。。。。） ２）目 客 界定及其分布范 主力客 、 助客 、偶得客 3）目 客 需求 ·外部 境要素：自然 源、道路交通、治安情况、配套物 、区位 知、公共交通 ?? ·内部 境要素 :园林景 、交通 、小区配套、休 施、健身 施、服 施 ?? · 品要素 :建筑品 、建筑密度、建筑形式、 型面 、功能 合、 施?? 4、价格定位 价 价 5、 品定位及物 展初步建 差异化策略 目主 （ 主 ） 划方案 建 （ 划指 、功能分区、各区物 配置建 ） 建筑 形式、建筑品 及外立面建 建筑平面布局及 面 建 建筑核心筒排布及柱网分布建 建筑 构 高及楼 承重建 4 / 6 产品户型配比组合建议 户型创新建议及增值建议 建筑垂直动线及客梯数量建议 公共区域装修建议 小区配套建议 提升房屋舒适度及配套设施 / 设备的建议 道路交通组织建议 景观方案设计建议 产品生态环境建议 二、项目发展战略 １、总体发展战略 项目开发周期 项目开发节奏（根据市场发展趋势） ２、分期开发策略 区内地块开发次序 区内地块开发节奏（组团） 分期开发模式选择（分期开发的产品组合） ３、合作开发战略 三、经济评价 1、项目总体经济效益评价 2、项目开发成本测算 5 / 6 3、项目现金流分析 4、不同盈利模式的比较 5、项目赢利能力评价 6、项目风险分析 四、阶段工作成果 《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》。 6 / 6