地产控制之利润也是扩大规模(ppt 32页).ppt

增加利润也是扩大规模 —关于提高项目利润率的几点总结与思考 目　　录 一、项目利润率状况及问题分析 二、加强运营管理提升利润水平 三、增加利润也是扩大规模 我们现有操作的项目普遍利润率较低，与同行优秀企业的利润率相比存在较大差距。 一、项目利润率状况及问题分析 (一) 问题提出：项目利润率现状 （二）影响项目利润率目标实现的几种主要原因 1、成本测算及预期售价的偏差 2、成本过程监控不到位 3、缺乏成本与价格过程互动 4、推盘计划与价格体系问题 5、其他方面（如产品方案、项目操作的系统性和整体性、对产生利润的资源挖掘、基础管理等）问题 一、项目利润率状况及问题分析  一、项目利润率状况及问题分析 1、成本测算及价格预测偏差 （1）实例1 蓝欣住宅项目计划目标与实际目标对比 项目名称 对比项目 面积(m2) 直接成本(元/m2) 项目均价(元/m2) 销售额(万元) 管理费(万元) 销售费(万元) 利润率 蓝欣住宅 计划 124600 3419 5000 62300 374 1209 24% 实际 112560 3892 5353 60253 1073 1781 17% 偏差 -12040 473 353 -2047 699 572 -7% （2）实例2  城市之星项目计划目标与实际目标对比 项目名称 对比项目 面积(m2) 直接成本(元/m2) 项目均价(元/m2) 销售额(万元) 管理费(万元) 销售费(万元) 利润总额(万元) 毛利率 利润率 城市之星SOLO 计划 15117 4250 5400 8163 131 133 1021 21% 13% 实际 15117 4157 4823 7291 78 475 49 14% 1% 偏差 0 -93 -577 -872 -53 342 -972 -7% -12% 城市之星SOHO 计划 20638 3350 4700 9700 155 182 1911 29% 20% 实际 20638 3479 4323 8922 105 649 493 20% 6% 偏差 0 129 -377 -778 -50 467 -1418 -9% -14% 一、项目利润率状况及问题分析 （3）简要分析 蓝欣住宅项目利润率降低7个百分点，直接成本涨幅14％，费用增加80％。高层项目操作经验不足，建安成本预计不准，原管理费用预计30元/m2，与实际偏差过大。经验不足含量高120层项目操作经验不足含 城市之星原定预期售价过于理想，对客户的期望值过高，导致项目售价的制定不具备可操作性，实际价格与预期售价出入较大，目标利润率无法实现。 一、项目利润率状况及问题分析 （4）结论： 由于项目的成本测算、预期售价与实际产生很大的偏差，导致实际操作过程中可参照执行性差，预期利润不能达成。现各项目利润率的预计普遍存在较大偏差，后期操作没有可参照执行的“尺子” 。所以，测算的准确性、目标的合理性是正确指导操作的关键所在。 一、项目利润率状况及问题分析 2、成本过程监控不到位 没有形成定期跟踪成本动态变化的习惯。 成本台帐没有与合同台帐紧密结合。 缺乏对客观因素影响成本变化的判断能力。 相关部门未能将成本变化信息及时反馈与沟通。 没有根据成本动态变化采取相应的控制措施。 （1）现状分析 一、项目利润率状况及问题分析 项目操作过程中没有实现成本的动态跟进及分析，不能形成项目的动态把控，导致对项目整体操作的预警性差。 多数项目缺少成本动态分析的系统性，缺乏对以往操作过程中经验教训的深刻总结分析，不能够对以后项目的操作形成经验积累，以利于操作水平的提高。 加强动态成本的监控，对项目实行实时监控，对成本增加、方案的反复等现象提出预警，并及时反馈市场对产品的认知程度，调整合理售价，最大限度挖掘产品的利润空间。 （2）结论 一、项目利润率状况及问题分析 3、缺乏成本与价格过程互动 （1）实例 成本与项目均价涨幅对比 项目名称 直接成本 项目均价 利润率 计划 动态 涨幅 计划 动态 涨幅 计划 动态 偏差 武清城市艺墅 1963 2030 3.4% 2487 2514 1.1% 14% 12% -2% 半岛豪庭 3744 4057 8.4% 4911 5161 5.1% 14% 11% -3% 莱茵春天 1892 1975 4.4% 2500 2544 1.8% 13% 12% -1% 一、项目利润率状况及问题分析 （2）简要分析 以上项目成本、价格都发生了变化。 售价涨幅均低于成本上涨，造成利润率低于预期水平。 如售价与动态成本保持及时互动，完全有可能实现预期利润。 一、项目利润率