{定价策略}某市融侨半岛云满庭区价格抗性分析报告.docxVIP

PAGE {定价策略}某市融侨半岛云满庭区价格抗性分析报告 云满庭项目BD区存量房源推广方案 市场分析 1、南岸区市场调查及分析 /住宅供应量及价格 2005年1月—2006年3月南岸区住宅新增体量走势图（单位：万平方米） 05年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06年1月 2月 3月 8.3 0 11.5 20.7 10.06 8.8 0.9 0 14 26.1 11.98 4.3 11.11 2.2 2.5 2005年1月—2006年2月南岸区住宅销售均价走势图（单位：元/㎡） 2005年1月 2月 3月 4月 5月 6月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2006年1月 2月 3315 3344 3423 3463 3477 3484 3477 3484 3471 3414 3535 3495 3560 3563 3580 3623 注：此表中均价为各楼盘所报均价总和之平均值，不含别墅楼盘 目前南岸区在售住宅项目共27个（以下分几期开盘的项目均作为一个项目），2005年1月到目前新增住宅体量132.45万平方米。其中，2005年1月至12月期间，新增住宅供应量约116.64万平方米；2006年1月到目前为止，新增住宅15.81万方。 /供应特征： 自05年5月起，南岸区住宅供应量逐月减少。 4月集中放量后，住宅供应量达到一定饱和度，加之去化速度明显放缓，导致市场上出现了“供大于求”的现象。为了避过低迷期，许多项目不得不延迟开盘，等待“黄金期”的到来。这样，市场供应量在6-8三个月骤然减少。 房交会前后三个月，南岸区楼市供应出现了蜂拥现象 大量项目趁机抢占市场。如此一来，年底可供房源剧增，市场竞争激烈。在放量大量增加的同时，短期内待售体量也随之减少。 岁末年初投放量明显减少 从2005年12月开始，放盘量已经明显减少，面对春节淡季以及市场走势的不明朗，开发商更多的是在对市场进行试探。开发商淡季“捂”盘较多，新盘放量甚少。 住宅均价缓慢增长 从南岸区住宅均价每月涨跌幅看，整个区呈缓慢增长趋势，说明南岸区住宅市场基本无泡漠，发展健康。本月出现的小幅度跌落，也只是由于新推出的楼盘均价比整个区域的均价低，和部分项目接近尾声，尾盘均价比开盘时的均价低。 /产品结构 2005年南岸区新增户型统计（单位：套） 一房 二房 三房 四房 跃层 夹层 复式 别墅 合计 1502 5064 5129 982 320 144 805 132 14078 10.67% 35.97% 36.43% 6.98% 2.27% 1.02% 5.72% 0.94% 1.00% 户型 一房 二房 三房 四房 跃层 夹层 复式 别墅 最小面积 30 53.34 60 86 101.24 20.14 62.33 168 最大面积 79.67 88.92 137 145 280 60.82 215 227 户型 一房 二房 三房 四房 跃层 夹层 复式 别墅 平均面积 54.83 71.13 98.5 115.5 190.62 40.48 138.67 197.5 根据我司调查数据表现为，南岸区2005年新增供应户型以两房、三房为主，各占比值相差不大，两种户型占整体供应户型的72.4%。其次是一房，所占比值比2004年增加。 南岸区住宅供应仍以两房、三房常规居家户型为主。而一房户型供应的增加，体现了南岸区投资型物业正日益盛行。 从户型面积看，今年供应户型的平均面积正在缩小，特别是两房、三房，单套面积比2004年平均少8㎡。可见，户型的紧凑性与实用性并重的要求越来越高。 /需求分析 1、南岸本区购房者占多数。区域内大型工业企业聚集，人均收入在1196元/月左右，家庭收入3600元/月左右，购买力相对稳定。 2、本区域内的购房者以30岁—45岁的中青年人为主。 3、未来区域需求将逐渐增加。在家庭子女年龄逐渐增长的情况下，这些三口之家将在近3年内拆分并组成新的家庭，未来区域需求将会逐渐增加。 4、自住性消费占绝大多数。 2、区域典型个案调查及分析（见附件三） B、D区已售及未售房源交叉分析 1、云B区价格分析 云B区存量房数据统计 总户数（套） 总面积（平方米） 总价格（元） 均价（元） 执行均价（9．785折计） 790 70939.86 91 3991.1 3905元 2、云B区销售走势 分析说明： 2005年4—5月出现第一波销售高峰，主要因采用“低价入市”，并参加房交会，销售情况较好。 2005年10月期间出现第二波销售高峰，因销售价格上涨，热销周期短。 3、云B区已售单位价格分析表 分析说明： 3600元以下占47%，3600元—3800元占25%，3800元—4000元占15%，40