{定价策略}某市市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指南.docxVIP

{定价策略}某市市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指南 房屋拆迁管理条例及福建省城市房屋拆迁管理条例的若干暂行规定》，结合本市实际情况，制定本价格指导意见，供城市房屋拆迁安置补偿时参考指导。 一、房屋拆迁实行货币补偿的，其补偿安置办法按榕政综[2006]161号《福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行规定》有关规定执行。 二、房屋拆迁实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本意见第一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 三、根据本市目前被拆迁房屋的结构状况，将被拆迁房屋结构划归为6类11等（见表一）。 被拆迁房屋重置价格主要用于本市规划区范围内被拆除房屋与表一所列的主要特征相类似的房屋。在评估中，非主要结构部分的差异不作为提高或降低等级的依据。如局部构件或装修等部位与表一所列特征不同，可以进行单项换算，若实际房屋的主要特征与表一所列的相对差异较大，补偿单价则另行计算。其它项目补偿按（表二）另行计价，如遇表二以外的项目其补偿金额可依照现行建安工程预算定额另行估算。 四、根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被拆迁房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准（见表三）。 五、房屋建筑面积计算规则，应依据《福州市房屋面积计算细则》的有关规定执行。 对我市常见的在旧式木构平屋中利用坡屋顶空间作为搁楼层的建筑形式，当搁楼层与原房同时设计建造，其楼底高度在2.2米以上，搁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，搁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，搁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。 六、房屋拆迁层次调节系数按表四执行，九层以上带电梯楼房在第九层层次调节系数基础上，其层次调节系数每层递增1%，但每层递增幅度最高不得超过50元/平方米。 七、对直管公房住宅的租折面积换算成建筑面积，可按以下规定办理：①对于直管公房住宅租折内只含自用使用面积的，对该租折的使用面积(A)换算成建筑面积(S)时，应将租折使用面积乘系数1.3即S=1.3A。②对于直管公房住宅租折内已摊入共用面积(B)的，对该租折使用面积换算为建筑面积(S)时，可按租折使用面积(含自用与共用面积，即A+B)，加上自用使用面积A的8%计算，即S=A+B+A×8%；或按租折内自用的使用面积(不含公用面积，即A)乘系数1.3计算，即S=1.3A。以上两种计算方式由被拆迁人选择。 八、房屋拆迁区位等级划分按照市政府或国土部门规定的现行福州市城市土地级别分布的有关规定执行。 九、无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图为依据，在协商期限内搬迁的，可根据建设年限分以下五种情形处理： (一)属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。 (二)属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的无产权房屋，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内、每层超建面积20平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置。 (三)属2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台后至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，一律不予补偿，但在协商期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新的50%给予拆除工作费用补贴。 (四)属2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，一律不予补偿。在拆迁期限内自行拆除的，安排30～50元／㎡的拆除工作费用或自行拆除补贴。 (五)2004年10月26日前，国有或集体企事业单位建设的无产权非住宅房屋，可办但未办理产权登记的，在协商期限内搬迁的，经被拆迁房屋所在地县(区)人民政府确认后可按70%给予补偿作为搬迁奖励，不予安置。 十、在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后，将未经规划部门批准、房管部门确认的非营业性用房改作营业性店面的，一律按原房使用性质进行补偿安置。但拥有产权和持有2000年1月1日前有效的工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）、税务登记证明并依法纳税并在协商期限内搬迁的，可给予适当的搬迁奖励，奖励标准按其沿街底层第一自然间面积×60%×（店面区位评估价-原房区位评估价）确定。沿街底层第一自然间的进深按房屋的结构确认，但不得