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{定价策略}某市市商品房价格研究及其剖析 16、其他费用 17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本 18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本 计算公式： 单体造价(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积 （二）前期工程费 1、新建房屋白蚁防治费 2、利用城建档案资料服务费 3、城市道路占用费 4、城市道路挖掘补偿费 5、城市规划设计收费 6、工程勘察测绘费用 7、工程设计费用 8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整） 9、其他 计算公式： 单体造价(元/m2)=前期工程费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=前期工程费用总额÷商品房面积 （三）房屋建筑安装工程费（含材料差价） 1、桩机工程费用 2、土建工程费用 3、水电安装工程费用 4、室外附属工程费用 5、其他 计算公式： 单体造价(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积 （四）附属公共配套设施费 列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。 计算公式： 单体造价(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷商品房面积 （五）公共基础设施费 开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。 计算公式： 单体造价(元/m2)=公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2)=公共基础设施费用总额÷商品房面积 上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。 （六）管理费用 开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。 计算公式： 商品房单位面积的管理费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2—3%﹪） （七）销售费用 开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。 计算公式： 商品房单位面积的销售费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2% （八）财务费用 开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。 计算公式： 商品房单位面积的财务费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时间 （九）代收费用 1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收） 2、建制镇市政公用基础设施配套费 3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收） 4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收） 5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收） 6、消防设施建设费 7、煤气建设费 8、散装水泥专项资金 9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收） 计算公式 商品房单位面积的费用(元/m2)=代收费用总额÷商品房面积 二、利润 以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数计算： （一）经济适用房的利润率最高不超过3％。 （二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过8％。 （三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定 计算公式： 商品房单位面积的利润(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率 三、税金 计算公式： 商品房单位面积的税金(元/m2)=[（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+管理费+销售费用+财务费用+代收费用+利润]÷(1-税率)×税率 四、住宅差价 （一）各楼层、朝向的差价率 （二）质量差价率 商品房价格的计算公式 综合平均销售价格(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+管理费+销售费用+财务费用+代收费用+利润+税金 各楼层、朝向销售价格(元/m2)=综合平均销售价格×（1±住宅差价率） 面积计算方法：(m2) （一）土地 土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。 用地面积按《国有土地使用权出让合同》土地实际出让面积或《国有土地使用证》土地使用权总面积填写。 （二）房屋 房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文