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{定价策略}某市中信红树湾价格方案价格报告 中信红树湾一期价格策略报告概要 中信红树湾一期价格采用入市时点的市场比较法，确定项目市场比准均价为9570元/㎡。 （详见本报告第二章） 考虑了正常付款方式折扣（均为94折），选房日优惠及营销活动折扣预留之后，本项目价格表的平均折扣率为0.9315。 （详见本报告第三章） 通过对实收均价9300，9600，9900元三套试算价格表典型房号单价与竞争楼盘类比房号单价的点对点验证分析，在均价9300元时全面具有单价优势，在均价9600元时大部分房号具有单价优势，在均价9900元时较差单位房号有单价优势。 （详见本报告第四章） 考虑到2004——2005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果（即9300，9600价格敏感性很低），结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以均价9400元/㎡左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目整体最终实现均价9600元/㎡以上。 （详见本报告第五章） 考虑到后续竞争的压力和确保实现价值最大化，借鉴兰溪谷和华侨城的销售案例，建议采用分批推售房号的策略，在确保开盘热销的同时，促进后续优势房号消化，降低入市风险，尽量实现项目利润目标。 （详见本报告第五章） 项目情况介绍 项目基本数据 一期户型比例 一期主要卖点 工程现状 项目基本数据 项目位置：沙河东路与白石路交汇处 项目概况：TownHome＋高层多种建筑形式组合 开发商：中信华南（集团）有限公司 占地面积：162653.1平方米 建筑面积：650000平方米 住宅面积：505100平方米 会所面积：6000平方米 幼儿园：6000平方米 总户数：约2800户 总车位：约3500个 总平面图 一期： 一期：4栋高层＋2栋TOHO 二期 三期和四期 一期户型比例 户型 户型面积（M2） 户数（套） 比例 2房 93.57~98.41 62 10.5% 3房 平层 153.59~156.57 93 26.0% 平层 171.25~172.96 30 复式 164.76~170.77 30 4房 实用4房 163.26~170.77 154 46.8% 豪华系列 202.74~208.65 121 大户型 生活方式系列 244.38 27 16.7% 平层 260.71~263.09 52 GOIFTOWNHOME 下层：286.55 17 上层：371.69 独立：383.78 顶层、底层复式 364.27-1008.99 2 合计 588 100% 一期主要卖点 ◆65万平方米滨海GOLF大社区，比肩全球的湾区作品 ◆中国地产前10强发展商，实力和信誉的保证 ◆国际先进的全板式斜列布局，保证户户朝南 ◆仅可评价的四大作品系列，展现纯粹生活理念 ◆作品系列一：10万平米园林，深圳原创现代岭南风格 ◆作品系列二：自然呼吸式空中院馆，带来全新生活方式 ◆作品系列三：GOLF景观，全自然采光通风户型 ◆作品系列四：Townhome花园生活三重奏，重新定义奢侈 工程现状 主体塔楼工程进度在18层左右，并正在以4天一层的速度顺利进行，售楼处已于六月初开始投入使用，6月6日销售员正式进场开始接待客户。 核心均价确定 一、对比楼盘选择 二、对比楼盘权重确定 三、核心均价静态比准 中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋TownHome组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析，确定核心均价。 对比楼盘选择： 商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时，要把握以下三个原则： 区域相关性 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性） 参考楼盘参见后页《竞争楼盘分布图》及《竞争楼盘列表》 由于在销售阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在目前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。 天鹅堡二期II区 天鹅堡二期II区7月3日选房，与项目入市时机最为接近，并且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有较强可比性，应充分对比项目的优劣势确定均价。 世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳 世纪村与项目仅一路之隔，也是目前本区域内唯一的在售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品与项目有相近，具有较强的参考价值。 红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产