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物业服务常见的问题以及怎么处理 1、住户装修房屋时，是否应向物业服务企业交纳装修 押金？ 关于装修管理的问题，综合有关文件有以下几个要求：物业服务企业有权对住户的装修进行监督管理；住户装修时，必须向物业服务企业申报，经批准后方可施工；住户装修时， 不得拆改房屋的承重结构， 不得挪动各种管线； 住户装修时，必须与物业服务企业签订装修协议，明确装修的内容、装修 时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容；为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业服务企业可以向住户收取装修押金，装修完成后，物业服务企业应及时验 收，没有问题的，装修押金应及时退还。 2、业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为应承担经济责任？ 业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业服务企业。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；占用、损坏住宅的共用部位、共用设备；在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿地；乱设摊点、乱设集贸市场；乱倒垃圾、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标 准的噪音；法律、法规禁止的其他行为。 3、房屋质量出问 题，业主应该找谁？ 房屋在竣工验收后，在使用过程中可能出现质量问题，如屋 面漏水， 墙壁裂缝或墙皮脱落， 上下水管道、 暖气管道漏水、 堵塞等。根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照 国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。业 主可以要求建设单位对物业进行维修。 1997 年 11 月 1 日颁布的《中华人民共和国建筑法》明确规 定了建筑工程保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。由于业主是与建设单位订立的房屋买卖合同，因此建设单位是物业质量保修的第一责任人。 4、物业服务企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业服务企业？ 物业服务企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业服务企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。 5、建设单位在前期物业管理活动中应当承担什么责任？ 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位指定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权 益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住 宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资 质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的， 经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位不得擅自处 分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或 者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业 服务企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管 理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保 修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 6、物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁缴纳？不缴纳物业管理费用的承担什么法律责任？ 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以 起诉业主。 7、谁来分担住宅楼内公共区域的照明费用住宅楼内公共区域的照明一般是指楼房的楼梯、门厅、走廊等地 方的照明， 该系统属公共设施， 其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂 行办法》（计价费 [1996]266 号）的规定，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。一般惯例是，按单元门进行分摊。物业服务企业大多采取分摊原则解决楼内公共照明电费问题。因此，住户除了缴纳本户所用能 源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。 8、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以建设方与购房人签订的购房合同上的销售面积为