房地产策划--戴德梁行-新余凯光国际项目项目财务分析报告-45-2010pPT-1.9M.pptVIP

　 前期策划阶段泛城的任务 目前规划方案——以下这个布局是在第一次雏形的基础上进行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。 项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品的出现才刚刚开始，这些因素给总体规划布局带来不小的难度。 由于项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力的社会资源不多，因此倚重于产品品质的打造成为项目必然的选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更注重住户的居住舒适性和文化感受，使项目拥有区别于城北高端物业的独特气质和比较优势。项目布局充分考虑园林对社区景观营造的重要作用，为园林预留尽可能多的施展空间，产品溶入更多的创新元素。 相对狭小的地块以及稿容积率下的设计规划产品线较为丰富，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体的城市综合体，打造资源共享、功能互补的新型社区。 项目开发进度计划以仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间的预计。 花园洋房——总建筑面积为3793.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为677.446元/平方米。 11层小高层——总建筑面积为22465.71平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目小高层的建安成本单价估算为915元/平方米。 18层高层——总建筑面积为29150.588平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为1194.08元/平方米。 商业——总建筑面积为9121.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为580元/平方米。 21层酒店——总建筑面积为15500平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为2235.97元/平方米。 项目总开发成本——总建筑面积为80031.9平方米，计算项目地价成本、前期费用、建安成本和不可预见费，项目总开发成本为11854.6万元，开发平均单价为1481元/平方米。 销售推盘策略——项目销售从2008年第二季度开始分三批先后推出市场，每次推出市场主产品线不同，实行从小高层－高层－洋房－商业－酒店的推盘策略。 第一批推盘：采取稳健的推盘策略，先期推出市场主流产品——小高层物业，先行抢占市场，打造市场知名度，同时高层和创新性产品花园洋房各推出一栋，进行市场的试探和刺激。 第二批推盘：在第一批房源消化即将完成之际，本项目在市场上拥有一定的知名度后，通过前期的引导，市场对高层抗性减少以及花园洋房的创新引力，第二批先行推出剩余高层和花园洋房，并借住宅热卖之势推出商业，实现商业和住宅的相互拉动和攀升。 第三批推盘：考虑酒店投资较大，市场总体价格不高的条件下，酒店建议最后一批推出，在社区较为成熟，配套完善的时间下进行销售，可以保障酒店销售后可以迅速的进行经营，确保资金流量的持续运行。 价格定位回顾——价格定位决定因素 价格定位回顾——定价依据及价格预估 销售收入预测——依据市场定位下的价格，预测本项目的总体销售收入为19544.152万元。 项目总投资估算——投资主体为获取预期收益,在选定的项目上所需投入的全部资金，本项目总投资包含土地成本、前期工程费、开发建设成本和开发费用，估算为13827万元。 项目投资计划——项目总投资13827.3万元，其中自有资金4839.55万元，银行贷款2596.55万元，经营收入再支出6391.03万元。 资金来源与运用表—计算出项目开发期间各年的赢余资金的累积值中是否出现负值，以判断引用数据的计算是否有错漏或项目资金安排是否合理，以确定项目本身的可行性。 损益表——反映企业经营资金运动的动态表现，反映了企业的经营业绩和获利水平，据此分析企业利润或亏损的成因，评估企业的经营效益。 现金流量——指的是投资项目在一定生命周期内全部现金流入和流出的数量，以计算全部投资和自有资金的经济效益和财务效益。 项目赢利能力分析 项目盈亏平衡分析 项目敏感性分析——对本项目而言，土地成本和销售收入是影响项目评价指标的最主要两个因素，在此对两个因素进行敏感性的分析测算。 风险分析与风险防范 政治风险 市场风险 财务风险 金融风险 经营风险 风险分析与风险防范 政治风险 市场风险 财务风险 金融风险 经营风险 风险分析与风险防范 政治风险 市场风险 财务风险 金融风险 经营风险 目前所知产权式酒店的营销模式大同小异，区别多在于让利幅度，其中不乏发展商为求速销的虚假承诺。 为方便计算，产品均价暂按3000元/㎡进行估算。 理论上说，当产权式酒店入住率为70%时，酒店可为每个业主提供的免费入住天数为9