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物业管理行业面临问题的思考 和对策 物业管理行业面临问题的思考和对策 浙江耀江物业管理有限公司董事长 陈家豪 物业管理在我国的发展已有整整三十年，在浙江也有十七、八年的历史。随着国家经济建设的加快，城市化进程的推进，住房制度的改革，产权多元化的出现，物业管理行业从无到有，从小到大，得到了空前的大发展。但与此同时，也滋生了一系列问题，各种矛盾逐渐凸显。如果解决不好，势必会阻碍物业服务行业的健康、稳步发展。 物业服务行业进入高速发展时期 近年来，在城市建设快速发展的推动下， 物业服务范围不断扩大，已遍及我国城乡各地，覆盖了住宅、商业、办公以及工业厂房、学校、医院、体育场馆、机场、道路、市政设施及公园、景区、寺院和农居点等。可以说，凡是和人类活动有关的场所，都已经或即将推行专业的物业管理服务， 成为发展前景广阔的朝阳产业。 根据国家统计局 2009 年底公布的第二次全国经济普查主要数据，到 2008 年底，我国物业管理的房屋面积达到 125.47 亿平方米，比 2004 年增长了 335% ，平均年增速为 44.4% 。物业服务业主营收入 2075 亿元，比 2004 年增加 1394.7 亿元，增幅为 204.5% 。据全国行业统计，物业实际从业人员已达 500-600 万人。 从 2004 年到 2008 年，短短 4 年间，经济普查的数据清晰地梳理出了物业管理行业快速成长的脉络， 也预示了中国物业管理行业进入跨越式发展的新时代。 物业服务行业的重要性越来越突出“四年来物业管理发展非常迅速， 在推动城市化、 工业化方 面起到了重要的作用。 ”这是国家统计局局长在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，对物业服务行业重要性的概括。 中国物业管理协会谢家瑾会长则将中国物业管理行业的贡献归结为四个重要方面：对国民经济的贡献、对增加就业、安置 剩余劳动力的的贡献、 对改善人居环境和提高城市管理水平， 促进社会资产保值增值的贡献、 对构建和谐社会、 维护社会稳定的贡献。诚如谢家瑾会长所言， 一个行业， 有为才有位——发展不 到 30 年的物业管理行业在全国经济普查中被重视和凸显，这无疑源自行业对于国计民生做出的贡献。 当前物业服务行业面临的突出问题 物业服务作为一个方兴未艾的朝阳产业， 伴随着近年来外部条件的不断调整， 人们对物业服务要求的不断提升和从业人员大量缺口，服务成本大幅上升，其面临的问题逐渐显现，有些已经成为阻碍行业持续健康发展的瓶颈。 （一） 行业外部环境亟待改善 1、法律法规支撑不够 。近年来，尽管相继出台了 《物权法》、《物业服务条例》 及其他物业管理法律法规， 但可操作性强的具 3 体法规和实施细则还比较缺乏，一旦出现纠纷和违法违规现象， 很难用现有的法律法规进行有效的约制，导致“无法可依、有法 难依、依法难行”， 影响了行业的健康有序发展。 2、政策扶持力度不够。目前，国家给予物业服务企业政策 上的优惠基本停留在理论上， 处于微利或亏损状态的物业服务企 业所承受的营业税税率实际高达 5.7% 左右，与交通、建筑、邮 电通信、文化教育等行业比，平均利润率最低的物业服务行业， 其营业税税率却最高。 这也从一定程度上反映了相关政策扶持力 度的不足。 3、社会协调机制未建立。物业服务的内容不仅仅是维修、 保洁、保安，还会涉及到邻里关系，公共秩序的协调和维护，因 此群众性、综合性、公益性非常强。它需要规划、绿化、市容、 公安、环保及供水、供电、供气等诸多政府部门的支持和协调， 形成行政执法合力。 而实际上社会各部门行政资源却未能有效整 合，缺少各社会职能的协调机制和物业服务纠纷的快速处理机 制。 4、行业的社会认同度不高。尽管物业服务已经渗入到了老 百姓生活的方方面面， 成为提高居民生活品质、 维护城市设施和 社会治安不可或缺的力量。但是由于物业服务与消费者全方位、 零距离接触的特殊性， 也由于部分从业人员素质不高， 工作不规 范，服务不到位，还由于社会普遍的对物业服务工作认识不足， 造成社会认同度不高， 行业社会地位低。 部分媒体对于物业管理 4 行业的片面报道， 也误导了群众， 影响了社会对物业行业的正确认知。 （二）服务价格机制不合理已成为制约行业发展的瓶颈 根据中国物业服务协会 2007 年组织的行业生存状况调查，全国接受调查的 4600 家企业中，仅有 40.07% 的企业盈利。而根据杭州市物业管理协会对杭州市 30 个住宅小区 2007 年盈利状况抽样调查，其中：亏损的 10 个小区，占 33.33% ，30 个小区利润总额只占物业管理总收入的 0.83% 。 一方面是物业服务行业呈欣欣向荣、 蓬勃发展的态势， 一方面却是众多物业服务企业盈利难， 亏损甚至濒临倒闭。 究其原因主要有以下几点： 1、物价上涨快，服务成本显