某房地产项目营销策略分析(28页).docx

第一篇项目概况 、项目基本情况及主要技术指标 本案坐落: “金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处, 距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总 建筑面积40853m 2。该地块地形平坦属组团级居住区, 规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18 规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢 18层高 层组成。小区主入口设于临泉路， 在西侧设一次入口，由 于地块较小，小区车行， 人行均从主入口出入，但划分人 行和车行分隔。 2、主要经济技术指标: 1）规划情况 建筑用地面积13850M 2 总建筑面积40853.40M 2 住宅建筑面积38227M 2 公建及综合楼：5800 m 容积率2.95 建筑密度：22.81 % 绿地率32.81% 总居住户数370户 停车位145个（其中地下停车位 122 ）,小区基本呈倒 三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下 2）建筑分期 地块分基本二期建设，南部 1、2、3、4号楼为一 期，5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于 2005年年底交房。 一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数 由6、11层不等，总建筑面积 17698.14M 2 （不含 顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复 式），详细情况见表1。 ?开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中 占％, 4房比例也相当大，占总户数的 24.1%以上, 但4居面积偏大。 ? 2房面积范围75 — 95.5M 2; 3房室面积范围106 一 120M 2;四房室面积 149.07M 2。 7T电 1#楼 坝1=1 来/r —J方 々a 二）方 n TT A Q 5Qxl-tL| 3972 安敬 6三L1、、唐 36 "7皿 12 48 2#楼 — 来A 75 106 3279.5 — 22 149.07 22  3# 楼‘- 22 22 4672.8 而王口站 22 22 44 AM 土米 1 且1你氾 92.4 120 piA 5773.8 4# A 布玉口节 64 07 Q4 64 — 总计： L 且1 氾 8 7.34 _400 on 1 7Q 17698. 14 122 *7二 34 4 ca 22 4 4 n r\~7 I78 套数比 75 — 临8.5 % 106 — 19.1 %1 149.0/ j12.4 %■ 期住宅为一座高层建筑，总建筑面积82314M 2,表1 期住宅为一座高层建筑，总建筑面积 82314M 2, 金桥湾1、2、3、4号楼户型分析 有192个单位。全部为2房，共计192套。 ?开发二期基本是2房和3房。 ? 2房面积为93M2。 Tffl 曰 一户. 兀户? 初、p 5#楼 坝曰 ZK 米/r —、历 d QO 二厉 n TT 4_nn 娃回 17856 ~h~手口、诉 192 co 192 — 总计 ' 1 93 d no a no 17856 rA-t 工 口~^±^ 斤 192 cc 192 回枳氾13 套数比也 4 Z00 % — 1 - 2 金桥湾5号楼户型分析 商业配套用房面积 5800M2，其中综合楼 3174M 2, 公建2626M 二、优劣势分析： 1、市场层面： 大环境分析（优势、劣势） 优势： 新站区为合肥的房产热点新兴区域， 市民对于区位的认知 度和接受度较高；； 地处合肥市新站综合试验开发区内，毗邻临泉路，东接张 洼路，距合肥新火车站仅 3公里之遥； 小区周边居住环境良好，基本上无污染环境； 小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标 性建筑物“胜利广场”，无形当中增加了小区外围的自然 景观，提交人均绿化拥有率； 本案距离火车站、汽车站较近，出行方便。人流虽较大的 地方必然会带动整个市场经济的快速发展， 各种大中型批 发市场相继登陆，形成了成熟的商贸集散地； 小区周边道路情况良好，主干道临泉路正在扩建中，对未 来城市交通畅流预留了空间； 临泉路打通后商业价值的构 造将成为项目利润增长点； 新站综合试验开发区是县市政形象发展区域， 不久的将来 即成为城市化交流的枢纽。 劣势: 合肥市目前产业结构不合理，人均收入偏低； 今年整个市场经济萧条，导致小半年粮食、蔬菜等农副产 品价格上升，必须增加家庭额外支出，影响其他项目的消 费虽； .?地块位于新站试验开发区，属于热点新义区域的不成熟 地块。 目前临泉路尚未打通，同时项目沿临泉路横向公交网络缺 乏； 项目周边现状环境较差， 商业及生活配套档次不高且相对 缺乏； 小区周边摊点小贩、修理厂繁多，会有噪音、垃圾、闲杂 人员等对小区不利的因素； 小区离火车站、汽车站距离较近，外来人员与车辆比较混 杂； 本地块处于张洼路附近，其周边生活配套尚不完善，且短 时间不会全部到位； 周边有