房屋仲介服务的变迁.doc

產品與品牌( PAGE 1) 個 案 HYPERLINK 房屋仲介服務的變遷 相關議題 HYPERLINK 大小品牌爭霸戰 相關網站 太平洋房屋流通網 .tw/ 信義房屋 .tw/ Exhouse房屋交易所 .tw/ 想跟蘇永盛老師聊聊 以上資料僅供教學參考，方便同學預習之用；著作權為原作者所有(請參考文章標註資料來源) 房屋仲介服務的變遷 不動產買賣的「中人」，在中國是相當古老的行業。在早期的台灣，這個行業稱為「牽候仔」，其命名緣由有待學者專家考證；但當時最大的特色是皆屬個人「跑單幫」式的經營，沒有固定的收費行情，仲介成功後收取「紅包」為報酬，一般沒有售後服務可言。 民國六十年代，拜國民所得快速成長之賜，房地產成為市井小民乃至於大企業競逐的焦點，許多業者注意到中古屋市場的潛力；於是開始展開「組織戰」，用大量招募人員的人海戰術來創造業績。這個階段的著眼點是賺取買賣差價，利用買賣雙方不熟悉行情的特性來創造利潤，其中以巨東建設最具代表性；在當時的房屋仲介市場上舉足輕重。 賺差價的手法導致買賣糾紛層出不窮，但當時在「法令多如牛毛」的台灣，偏偏沒有任何法令來規範房屋仲介業者的活動，甚至在政府的行業分類中根本就沒有這一行，導致業者必須以其他名義申請設立，信義房屋公司於民國70年介入此一市場時，所用的名義就是「信義代書事務所」，而不是現在的「信義房屋」。 民國73年，經濟部開放「房屋介紹公司」設立查記，房屋仲介業才開始有「正式的名份」，而過去的「牽猴仔」也正名為「不動產經紀人」。次年，太平洋集團引進目本三井集團的仲介制度，成為國內第一家正式登記立案的房屋仲介業者。但是據媒體報導，太平洋集團之所以介入此一市場，倒不是因為看好這個行業。而是其掌門人章民強先坐看到一位老婦人被房仲業者騙走畢生積蓄而嚎淘大哭所引發的「惻隱之心」。 太洋房屋的成立，為房屋仲介業開創了新的面貌，除了採「店面經營」，而直接面對顧客以外，更確立了「賺佣金不賺差價」的大方向。當時以「賣方4%，買方1%」的佣金制度切入市場，可說是相當冒險之舉，因為過去的賺差價純粹是「暗槓」，根本不讓買賣雙方得悉。而公開收費行情卻擺明了「要賺顱客的錢」，許多消費者可能會發出「為什麼要讓你賺一筆」的質疑。 無論如何，目前按照成交價5%來收費已經成為「公訂行情」，只不過有些業者全數向賣方收取，有些業者則接受議價。當然，為了這5%的佣金，房屋仲介業者必須讓自己的服務「物有所值」甚至「物超所值」，否則憑什麼要顧客負擔此一費用。 表面上，房屋仲介只是提供「物件資訊」(物件「Object」是不動產業者．對一筆房地產的稱呼)，讓買賣雙方得以迅速成交，但事實上並不是這麼簡單。牽涉金額大及買賣手續繁雜是不動產交易固有的特性，如何讓顧客把可能是畢生最大的交易，安心的交給房屋仲介業者處理，絕對不是一件簡單的事情。 為了讓顧客「安心」，太平洋房屋又創造了業界的許多個第一，包括民國77年率先公開成交行情，民國80年提供房屋售後保固服務，民國81年先後推出最高360萬元的購屋付款保證及明訂顧客權利義務的「客戶權益說明書」，民國82年推行貸款償還保險制度，民國83年與東源儲運結盟提供售後搬家服務，而在民國85年則率先取得ISO 9002品質認證。 時至今日，太平洋房屋所標榜的「真誠在乎、完全託付」背後，共有八個服務主張，包括誠實明示委託價、電腦公開出價、零瑕疵服務保證、單一經紀人制、購屋付款保證、公開成交行情、客戶權益說明書、及水電保固制度等。該公司宣稱，如果其經紀人未能作到這八大服務項目，每一項各扣除0.5%的佣金，最高可完全免收服務費! 當然，其他房屋仲介業者也並沒有「閒著」，例如信義房屋就將相關事項整合之後，推出「購屋全面保障系統」，包括確保產權清楚的「不動產說明書」或「產權調查報告書」，確保買方支付價金不致被吞沒的付款保證制度，確使簽約、過戶等階段完美無缺的代書審查制度，以及交屋後一年內滲漏水可獲30萬元以內補償的漏水保固制度等。 民國85年，信義房屋與住商不動產不約而同的看上美國的「成屋履約保證制度」，其作法是由金融機構發給履約保證書，擔任買賣雙方的保證人，再委請建築經理公司充當「受託人」，控管相關契據、證件、與交易流程，以保證買賣雙方在收付款及過戶等事項上的權益。換言之，此時成屋交易不再只是買賣雙方和仲介業者之間的事情，其中還有財力雄厚而且信譽良好的金融機構和建築經理公司「參一腳」。 經紀人的專業素養也是業者相當重視的事項，目前幾家領導廠商都提供「三級」的教育訓練，新招募的經紀人必須接受一百小時以上的初級專業訓練，正式任職後還要不斷參加各種中、高級課程。信義房屋和永慶房屋都宣稱，其經紀人每年