税收政策对房地产供求的影响.docx

税收政策对房地产供求的影响 2008年由美国次贷危机而引发的国际 金融危机还在持续，2009年我国房地产的增 长势头仍有增无减，成为拉动我国经济迅速 回暖的一个重大因素。 这不禁让人产生疑问 在政府频频发表言论要确保房价稳定的基 调下，在经济发达国家的楼市不断萎缩的世 界经济背景下，在2010年许多有利于房地 产市场的优惠政策将到期时， 为什么中国的 房价依然居高不下？是什么因素支撑着当 前的高房价？究竟应该如何解决这个问题？ 本文将从税收政策的角度对房地产市场进 行微观经济学分析。 一、当前我国房地产市场的现状 1、经济增长迅速刺激中国房地产市场 的消费需求 改革开放以来，中国经济长期保持着两 位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅 速的国家，在发展中国家中处于领先地位。 经济快速增长，使得我国人民生活水平和社 会购买力水平不断提高，社会对房地产的需 求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最 终给我国带来了更大的房地产市场消费需 求。 2、 房地产业是经济发展的重要领域 经过长期的发展，我国房地产行业逐渐 走向经济发展的前台，体现出产业化发展趋 势。2006-2008年连续三年的经济发展过程 中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入， 这也是2006-2008年我国房地产市场价格不 断攀升的重要资金缘由。 在扣除外贸成分以 后，房地产业是一个举足轻重的经济领域， 是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。 3、 房地产业是扩内需、保增长的重要 支撑 首先，房地产是我国转变经济增长方式 过渡时期的重要产业。 我国在外需不足的前 提下，提出转变经济增长方式，扩大内需， 以应对金融危机的影响。在这一过程中，房 地产行业对我国经济发展的支撑作用不断 显现出来。其次，房地产是我国面对金融危 机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。 这主要是由房地产作为我国产业机构的中 间产业链条所决定的。 4、规范房地产行业的发展是一项重要 的民生工作 根据不完全统计，中国当年的普通居民， 几乎有50泅上的收入属于个人的住房消费。 住房消费是我国居民消费的重要组成部分， 不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银 行业发展有着重要的关联性， 也是我国居民 财产性收入的主要构成部分。 二、目前房地产业涉及的税收政策存在 的主要问题 1、从房地产增量房市场税收优惠政策 来看，主要问题有： 第一，在营业税方面。一是关于股权转 让问题。股权转让不征收营业税，有造成大 量房地产税收流失的可能。 二是关于土地使 用权转让有关税收问题。据了解，各地对土 地交易中心有关营业税的处理差别很大， 有 的征收了营业税，有的则没有征收，关键是 对“转让”或“出让”的界定争议较大， 难 以把握。三是关于“购置”问题。各地意见 不一，也造成了政策执行过程中的不统一。 第二，在所得税方面。一是企业所得税 方面。对房地产企业所得税有关销售收入的 确认、开发成本费用的扣除范围等方面进行 了明确，但采取预征利润率的办法在执行中 会遇到阻碍。二是个人所得税方面。房地产 行业形势看好的条件下，几乎所有股东作为 高收入者而未缴纳个人所得税。三是在土地 增值税方面。〈〈土地增值税暂行条例》自1994 年实施以来，基本上没有得到很好地执行。 2、从存量房转让税收政策来看，主要 问题有： 第一，在营业税方面。一是关于计税依 据问题。现行营业税政策对二手房交易过程 中计税依据的确定不好掌握，缺少政策依 据。？?二是关于视同销售问题。营业税实施 细则规定:单位将不动产无偿赠与他人，视 同销售不动产。但对个人将不动产无偿赠与 他人的行为，没有视同销售不动产规定，不 论赠与对象是谁，均不征收营业税。 第二，在个人所得税方面。一是免税认 定困难。个人转让自用 5年以上，并且是家 庭唯一生活居住用房免征个人所得税的优 惠政策，在认定上非常不便。二是税款计算 困难。主要是扣除标准不好确定。 第三，在土地增值税方面。实际操作繁 琐。若采用房屋“评估价格”计算征收时， 按规定要经过资格认定的评估中介机构按 重置成本法对房屋进行评估， 而且由于房屋 的购置价格一般不单列土地价格，每套房子 所占地价无法取得，不允许扣除，土地增值 税不能包括土地价值，政策设计上有问题。 三、规范房地产业税收政策管理的对策 1、完善税收政策，这是规范税收管理 的前提。一是对股权转让不征收营业税政策 要进行完善。恢复对“土地和不动产投资入 股，参与接受投资方的利润分配、共同承担 投资风险的行为，不征收营业税。但转让该 项股权，应征收营业税”的税收政策，以弥 补目前的政策漏洞。 二是对土地交易中心征 税问题应予明确。除〈〈中华人民共和国土地 管理法》第五十八条规定五种情形可视为土 地所有者收回国有土地使用权， 不征收营业 税之外，土地交易中心其他收回土地