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为规范业主委员会的行为而努力 林盛强 从九二年在深圳天景花园诞生中国大陆物业管理真正意义的第一个业主委员会起，业主委员会与物业管理企业就成了一对欢喜冤家，我们不时从报章和基他新闻媒介中得知某某花园业主委员会与物业管理公司如何如何，如深圳南油世纪广场事件、广州春兰花园事件等等。出现诸如此类的不尽愉快的事件， 归根结底是没有能够形成一套规范业主委员会行为的规章制度，孰可为，孰不可为，不应单凭业主委员会某个人或某几个人天马行空，不负责任地感情用事或带有个人私心地去做一 些损害全体业主的行为， 而应该从法理上对业主委员会行为做出一 系列的规定，明确其责、权、利，只有这样才能推进物业管理的健康发 展，也才能使业主委员会和管理公司出现双赢的局面。我认为应从下列 几个方面着手，来规范业主委员会的行为： 第一，明确首届业主委员会由谁去筹办 近期《广州日报》披露海珠区某住宅小区业主委员会筹备小组与管 理公司保安大打出手的事件， 事件的出现一方面反映出管理公司管理素 质存在问题，与业主沟通能力差；另一方面也暴露出目前有关业主委员 会的相关法规政策不够详细清晰，在某些关键环节上存在很大的漏洞。 如首届业主委员会应由谁去召集、选举产生 ?96 年 2 月 15 日穗建开第 号《广州市住宅小区业主委员会实施办法》第三条规定“第一次业主大会由住宅小区物业管理单位负责召集” ，2001 年 3 月 23 日发布的《广州市物业管理办法》第八条规定“首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地行政主管部门指导下进行”，按照物业行政主管部门的解释，无论是物业管理单位或是业主，谁提出来成立筹备小组都可以，这样无形之 中就造成一定的混乱。上例小区就出现了混乱，小区几个业主向向物业 行政主管部门提交成立业主委员会筹备小组的报告并获批复， 小区管理处认为这几个业主侵犯了他们的权益，应由他们负责筹备，双方未能达成一致，造成一定的矛盾。为此，在即将出台的新的《广州市住宅小区业主委员会实施办法》 中明确了首届业主代表大会或业主大会应由小区物业管理单位负责召集，避免了筹备选举过程的混乱局面，也杜绝了极少数别有用心的业主，怀着个人私心操纵选举，同时为今后成立首届业主委员会的有关事实提供了法律依据。 第二，规范业主委员会的选聘权 深圳某国家一级资质物业管理公司老总曾说过有三种盘不接， 其一就是“业主委员会委托的盘不接”，何出此言呢 ?其实此言实属无奈。因为一直以来，没有相应的法规制约业主委员会的行为，导致某些业主委员 会成员为所欲为， 出尔反尔，不按市场规律办事。 行业内有句俗话“业主委员会一成立，首先降管理费，其次炒物业管理公司” 。业主委员会中的个别人员，并不考虑如何为小区全体业主选择一家管理服务水平好、能 为全体业主提供优质服务的管理公司，而是单纯为迎合部分业主，一味地要求降低管理费，管理公司如有不从，就肆意刁难，甚至鼓噪小区内业主不交管理费、水电费等应交费用，破坏了了管理公司的正常管理程序，形成管理工作似乎只是收取费用，导致管理公司无法维持，难以为继，最终损害的是全体业主的利益。广州“春兰花园”事件，就是一个活生生的例子，管理处无奈撤出后，小区垃圾无人清理，整个小区成了一 业主选聘物业管理单位是法律赋予的神圣权力， 但是目前的现状是 业主委员会的招投标无法可依， 物业管理权的招投标成了个别业主委员 会委员满足个人私欲的机会，导致招投标过程的不公平、不公正、不公 开，一些积极参与投标的管理公司耗费了大量的人力、物力、财力去参 与投标，但最后结果却大跌眼镜，有失公允。鉴于此，应尽快出台相应 的招投标办法，规范业主委员会的招投标行为。 只有规范了招投标行为， 市场竞争才会有序，市场竞争才会走向成熟和健康。 第三，明确业主委员会委员的法律责任 《广州市物业管理办法》 第五十七条规定“业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的， 由物业管理行政主管部门责令其限期改正或撤消其决定，并通告全体业主、使用人” ，但对于业主委员会和成员因决定错误， 而造成的损失应该承担什么样的法律责任没有明确的规定。如因为业主委员会的行为或业主委员会个别人借助业主委员会 的名义做出了侵害管理公司经济利益和业主的利益的行为， 造成了一定的损失，是由业主委员会承担呢，还是由具体人员承担，无法可依。如“春兰花园”事件，就是由于业主委员会少数人的刁难导致管理公司未能按照物价部门核定的标准收取管理费，而且由于少数委员的煽动，导致 大部分业主拒交管理费甚至水电费， 为此管理处前后亏损将近 70 万元，这样巨额的亏损，并不是因为管理公司经营不善，而是由于业主委员会 的少数人的非规行为造成的，作为受害者 --管理公司向谁追讨损失呢 ? 向业主委员会 ?他只是一个民间组织，本身并无任何资本，向业主委员 会委员 ?