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房地产投资分析计算题、综合题 1 ．有一项投资，投资者投资 100 万元购买一栋住宅用于出租，租期 10 年。租约 规定每年年初收租，第一年租金为 10 万元，每二年租金增加 10% ，在租约期满后 将物业售出，得到收益 90 万元，折现率 12% ，计算净现值和内部收益率。（注： 基准收益率 10% ，计算可利用下表进行） 计算表 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投资 – 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 额 100 物业 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 90 售出 净租 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 0 金收 入 净现 –90 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 90 金流 量 折现 1 0.893 0.797 0.712 0.636 0.507 0.361 0.257 0.162 0.047 系数 12% 净现 -90 - - - - - - - - - 50.646 值 81.070 72.303 64.471 56.775 50.640 45.835 42.414 40.042 39.354 2 已知某房地产投资项目固定成本为 350 万元，单位变动成本为 920 元/ ｍ2，商品 房平均售价为 2000 元/ ｍ2，投资商拟获利 530 万元。试求该项目开发的盈亏平衡 点及目标利润开发量。若各种税金的综合税率为 16%，试求该项目开发的盈亏平衡 点及目标利润开发量。 解：（ 1）收入函数 F(x =2000x 成本函数 C(x =3500000+920x 令 F(x =C(x 得： 2000x =3500000+920x x =3500000/1080 x =3240.7 (m2 即 当 x =3240.7 时，盈亏平衡。 令 F(x -C(x =5300000 得： x =8148.1 (m2 所以，该项目目标利润开发量为 8148.1平方米。 （2）收入函数 F(x =2000x 成本函数 C(x =3500000+920x+16%*2000x 令 F(x =C(x 得： 2000x =3500000+920x+320x x =4605.3 (m2 即综合税率为 16%时，x =4605.1 盈亏平衡。 令 F(x -C(x =5300000 得： x =11578.9 (m2 所以，综合税率为 16%时，项目利润开发量为 11578.9平方米。 3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元） 2000 年 100 2001 年 112 2002 年 125 2003 年 140 2004 年 155 2005 年 168 2006 年 180 2007 年 194 试预测 2009 年的利润额 解：列表如下 年份 x y y 的一次差 2000 -7 100 2001 -5 112 12 2002 -3 125 13 2003 -1 140 15 2004 1 155 15 2005 3 168 13 2006 5 180 12 2007 7 194 14 ∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x2 =168 Y 的一次差接近一个常数，故用 y =a+bx 求解 ∑y =na+b ∑x ∑xy =a ∑x+b∑x2 解得 a=146.75 b=6.80