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浅谈地铁建设对房地产商圈的影响 摘 要 :以沈阳市地铁的修建为背景 ,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响 ,分析了 地铁建设对房地产的影响因素 :地铁沿线房地产价格、城市居民购房标准、城市功能定位等 ,提出沈阳房地产业迎接地铁建设的对策。关键词 :地铁建设 ;房地产 ;商圈 地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市 ,地铁将不再仅仅是交通的轨道 ,更是一个城市的血脉。从全世界范围看 ,地铁的修建 ,无疑将带动相关地区的发展 ,推动房地产的升值 ,促进商业繁荣 ,催生新的商圈。因此 ,地铁建设对房地 产市场的发展将起到很大的拉动作用。沈阳市地铁的修建 ,将大大缓解沈阳的城市交通拥挤 , 带动相关产业的发展 , 提升沈阳大都市的品牌形象 , 同时对沈阳人的居住理念和沈阳房地产格局将产生重大的影响。 一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响 1 1.新加坡的地铁系统 新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一 , 也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁 ,就提出建设 “ 一站式 ”或 “ 户到户 ” 的交通枢纽网络 ,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公 共交通优先 ,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时 ,政府 还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如 ,政府会出面调整现有公交车线路 , 以免与地铁线重叠 ,造成资源浪费 ,政府还有意限制地铁车票涨价 ,鼓励民众乘坐地铁。 2.香港的地铁运营模式 香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司 ,其 运营在各 “ 地铁城市 ” 中最为成功据说地铁开通后 ,上盖物 业平均升值近 50%, 投资回报率达到 15% 。它的成功与香港 地铁建设和城市规划的紧密联系 , 和房地产市场紧密协作是 直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的 大背景下 , 能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁 沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地 区 ,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过 23 万人次 2 的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业 ,全部带 动起来。地铁公司充分利用这一优势 ,把发展地铁与发展房地 产业结合起来 ,这给地铁公司带来了丰厚的利润 , 解决了工程 建设部分资金来源。另外 ,地铁公司历年出售物业所获得的利 润 ,全部用于地铁建设 ,成为香港地铁发展重要资金来源之一。 3.北京市的地铁效应 据了解 ,到 2008 年 ,北京地铁的总里程将达到 280 公里。 先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之 前相形于路面交通的瓶颈状况 ,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。 4.广州地铁商机效应 广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、 购物中心的迅速走俏。 1993 年广州地铁一号线规划刚一出台 , 沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时 ,地铁沿 线写字楼日渐走俏。目前 ,广州市地铁沿线高档写字楼项目达 到 50 多个 ,占据了目前广州市高档写字楼物业近 50% 的份 3 额。看到地铁物业的良好前景 ,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。 二、地铁建设对房地产的影响因素分析 1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响 地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成 ,必将给 所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线 开发的各区域板块带来无限生机。规划中的沈阳地铁一号线 , 是城市东西向最大的客运交通走廊 , 它连接城市东西两大工 业区和新兴的经济技术开发区 ,串连起铁西、太原街、中街三 大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。目前 ,沈阳近 百家新盘、大盘都在它的覆盖下。 2.地铁建设对城市周边房地产的影响 地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预 见的是 ,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。 “ 涨价是必然 ,不涨才是真正的新闻 !” 地铁的开通对城郊的房地产有较 大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所 4 以 ,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。 3.地铁建设对城市居民购房标准的影响 沈阳地铁即将开工建设的消息一经公布 , 沈城部分消费 者购房标准也随之迅速改变。一旦地铁一号线竣工后 ,从城西到城东只需几十分钟就可到达。交通问题将不再是主要考虑 的因素。居民的购房范围将逐步扩大 ,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点 :一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上 , 地铁在房地产开发中确实有 “ 点金棒 ” 的作用