江苏武进太湖湾旅游发展有限公司尽职调查研究报告.docx

江苏张家港农村商业银行股份 投资银行业务尽职调查汇报 融资主体：江苏武进太湖湾旅游发展 业务类型：以我行理财资金认购信托贷款集合资金信托计划 存续期限：两年 投/融资额度：不超出人民币10000万元 报审单位：资产管理事业部 融资主体信用评级：- 担保主体信用评级：AA+（上海新世纪） 经办用户经理：庄正欣 协办用户经理：杨晶晶 编号：ZNSTZYH20XX10001 填报时间：20XX年10月14日 目录 TOC \o "1-3" \h \z \u 一、融资主体基础信息 1 二、融资主体介绍 1 三、交易结构 4 四、历史沿革 4 五、股权结构和实际控制人 5 六、参股及控股企业 7 七、企业组织架构和法人介绍 8 八、项目基础情况介绍 9 九、企业财务情况和偿债能力分析 12 十、担保人基础情况 22 十一、银企关系和授信 27 十二、资产受限情况 27 十三、偿债起源分析 27 十四、风险原因和重大不利事项 28 十五、其它应说明事项 29 十六、结论 30 十七、备查文件 31 一、融资主体基础信息 企业全称 江苏武进太湖湾旅游发展 住所 武进区雪堰镇湾村百渎 法定代表人 杨惠明 注册资本 50000万元 经营范围 旅游资源开发、经营；土地整理、开发；文化产业项目投资、文化活动策划、文化旅游产品开发；建设投资、城市建设项目投资、农业休闲观光、农业综合开发；房地产物业、游览景区、公共设施、园林绿化、公园管理服务；工艺品销售；为城市建设和基础设施建设项目服务。 实际控制人 武进区国有（集体）资产管理办公室 所属行业 公共设施管理业 是否“融资平台” 否 是否“两高一剩” 否 是否存在预警 否 是否失信被实施人 否 二、融资主体介绍 江苏武进太湖湾旅游发展成立于20XX年10月，是应建立健全太湖湾旅游度假区领导管理体制和市场化运作机制需要而成立，全方面行使对武进太湖湾旅游度假区开发建设各项管理职能，统一领导、统一计划、统一开发、统一管理。 武进太湖湾旅游度假区在常州市南部雪堰镇境内，东临无锡马山，南至太湖，西接宜兴周铁，北至锡宜公路，周围有锡宜、沿江、宁常等高速公路相通，距常州市中心约50公里，距上海、南京、杭州均在2小时车程以内。度假区区划面积39.6平方公里，区内有山头19座，山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里。企业围绕“生态太湖”、“文化太湖”、“休闲太湖”开发理念，深入改善生态环境，加紧项目建设，提升管理水平，取得了众多殊荣。20XX年12月在海南博鳌举行“20XX博鳌国际旅游论坛”上，武进太湖湾旅游度假区被授予“国家旅游名片”荣誉称号。20XX年8月，太湖湾成功创建为省级旅游度假区。 江苏武进太湖湾旅游发展子企业嬉戏族集团现在开发“数字文化科技创意一期项目”，该项目在常州市武进区锡宜公路以南、潘分公路以东、雪马公路以西、太湖岸线以北嬉戏族旅游度假区内。该项目有利于加紧数字文化科技创意产业设施建设，达成区域优化，便利交通，发明良好投资环境，从而促进招商引资，有利于改善区域环境。同时，该项目有利于提升常州城市形象，增强城市亲切感，使常州市品牌价值得到良性发展。另外，数字文化科技创意项目能够有效拉动城市就业，缓解就业压力。 武进太湖湾旅游项目已运行12年，整体上以度假区方法进行开发计划。旅游区现在主体资产为武进太湖湾嬉戏谷专题公园、嬉戏谷维景国际大酒店及其它相关配套资产。同时融资主体江苏武进太湖湾旅游发展还负担了区内雪堰镇及周围地域土地整理及土地一级开发，依据20XX年9月9日《常州市武进区人民政府常务会议纪要》（第15号）及常州市武进太湖湾旅游度假区管理委员会《相关要求明确太湖湾旅游度假区经营性用地出让净收益分成百分比意见》，太湖湾旅游度假区30平方公里计划范围内经营性土地出让净收益扣除政策上上缴部分后全额返回太湖湾旅游发展，企业按所得净收益15%返回给出让土地所在地镇政府。 现在融资主体已完成7000余亩土地整理工作，办理出让4000多亩，土地收储3000多亩，经过招拍挂出让4000多亩土地中，自用土地1200亩，剩下商业性出让土地近3000亩，全部为商业、商住用地。 融资主体自用土地前期为政府划拨形式出让，待取得用地指标后以协议方法出让，并按30万元/亩补缴土地出让金。 融资主体土地整理和出让返还为其关键收入起源，每十二个月收入约3-4亿元，融资主体主动有序推进土地一级开发和收储工作，太湖沿岸土地贮备较多。土地招拍挂返还收入区政府以财政补助及计入资本公积金形式入账，未计入营业收入。融资主体第二大收入起源为专题公园门票收入，节假日入园人数平均为2万人/日，一般成人票定价230元，并经过和自营酒店、青年旅舍