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城市综合体物业管理及其管理方案
鉴于综合体物业类型管理要求高,物业设施含量高,日常运营管理要求高, 因此, 我们需要
考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、城市综合体物业管理特点
1、综合体物业管理的任务
综合体的物业类型复杂,一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备, 例如, 楼宇自动化系统, 智能化中央空调系统,
技术含量高,需要较高的专业水平维护。 由于城市综合体通常是收益性物业,因此,城市综
合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关
场地进行维修、 养护、管理”, 而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化,并保持
和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理, 在智能化工程方面可以统一管理并负责工
程维护费用单独核算。
根据物业管理规定, 需要考虑根据物业不同性质收费不同, 其中五星级酒店和购物中心的收
费要略高一些。
2. 商业综合体物业基本的管理职能为:
——办公室(含前台、财务、采购、仓库)
——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);
——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、
管理;公共部位装潢维修维护等);
——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);
——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高 , 收费要高于普通物业
城市综合体物业管理收费标准
二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
城市综合体物业管理组织架构
工程部:电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防
设备维护等)。
由于综合体物业设施多,物业管理人员素质要求高,需要注重知识共享和培训。
三、 综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、 建设与验收交付阶段的前期介入, 开盘区的物业
管理服务, 物业的接管验收、 入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。 根据
项目开发各阶段的工作重点的不同, 物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服
务工作,充分发挥开发商自有物业的资源优势,确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
项目规划设计阶段
1
参与人员
前期介入小组:物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理
主要工作内容
1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议,如在综合体项目中,前期介入小组对物业
管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。
综合体前期物业管理服务介入方案: 参与项目的规划, 如在本项目中, 前期介入小组对综合
体出入口设计、 人车分流、 地下车库预留各单元入口、 小区景观区道路设置残疾人通道等的
建议。
成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口
3. 全程参与公共设施设备的配套设计、 方案制定与设备选型工作, 前期介入小组从管理需要、
使用便利、 维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议, 参与设备采购、 安装及维保
合同的洽谈工作。 通过上述工作, 管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道, 维保合同
的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4. 参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证, 前期介入小组重点从后期维护的角度对绿
化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5. 参与物业管理用房的位
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