策划案整体构思及产品设计项目策划书.doc

策划案整体构思 水木华庭小区位于徐州市九里区九里山北面，内有丁万河横穿小区而过，占地1100多亩，自然环境优美，适宜家居。 小区针对顾客消费需要，创造出了亲近宜人的居住环境，区内人居景观与水体景观相辉映，传统人文文化与房地产的商业文化相融汇，强调自然生态，组群庭院，建筑三个层次的和谐统一。 小区特色：自然河流和水体景观结合，南边的山林景观，高绿化覆盖率，高层次人员结构，以及西有汉城，龟山汉墓等景点，南有高校的文化熏陶。 小区地块划分，产品类型及开发序列： 小区规划图 产品设计 水木华庭小区由 4栋多层楼、2栋14层高层和2栋16层高层、4栋小高层及别墅区组成，我们主打产品是中心豪华别墅。 开 开 发 序 列 开 发 项 目 一期 二期 三期 分期规模 多层、中心水景广场、周边设施 高层、别墅、周边设施 小高层、周边设施 类型 双拼 联排、独栋复式、小独栋 联排、双拼 户型面积 90~120平方米 160平方米以上 120~160平方米 一、户型设计理念 充分、合理的空间布局 紧凑的平面布局和丰富的空间划分 空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出功能优势 平均空间尺度，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感 可以彰显特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感 二、主要户型图 三、营销及销售推广节奏：2013年8—12月份，可分为三个阶段： 1. 第一阶段（8月1日—9月31日）：第一波强销期。借助8月18日4栋楼开盘以及9月在会展中心举办的房展会，对一期产品进行推广。 采用广告宣传、销售引导、赠送精装修等整合营销方式。对于目前的房地产市场而言，随着市场信息透明度越来越高，竞争越来越激烈，开发商的品牌与口碑已成为其能否在市场上取得一席之地的重要因素。所以，已有的成交客户是开发商非常宝贵的财富和资源。通过业主的口碑进行项目宣传，是最经济、最有效的传播手段。 2. 第二阶段（10月1日---11月31日）：第二波强销期。借助国庆节长假期，将二期产品开盘，并利用10月31日水木华庭一期入住，现房销售的卖点和户型精装修样板间开放的时机，对高层进行推广。针对别墅区，通过在活动中引入国际知名消费品牌，与项目品牌形成价值链接，提升项目形象和客户心理预期，同时进行客户维护，提高客户忠诚度；形象代言人现场作秀 “排队限时抢购”。购买别墅者，赠送龟山汉墓门票。 1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。 2） 通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。 3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。 4）通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约 3. 第三阶段（12月1日---12月31日）：持续期。房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上一般较长，理性消费程度远高于其他商品。 通过圣诞迎新老客户答谢宴会等活动，提升老业主的满意度，同时对老业主再购和介绍朋友购房给予更多优惠，以促进三期房销售。举行圣诞节降价促销活动，有关商家联合进行促销，购房送精美礼品，以吸引客户。 注: 评估销售激励政策的有效性，根据情况确定赠送精装修后的价格----如果销售激励效果明显，户型赠送精装修后，售价增加300元/建筑面积平方米；如果销售激励效果不显著，则在保持销售价格不变的情况下，先对户型东向低层部分赠送精装修，同时对户型高层景观视野相对较好的户型实行销控。