房地产金融第七章房地产投资证券化.ppt

第七章 房地产投资证券化;第一节 房地产投资证券化概述;第一节 房地产投资证券化概述;第一节 房地产投资证券化概述;第一节 房地产投资证券化概述;第一节 房地产投资证券化概述;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;例7-1　海协信托·天福绿洲、天福人家综合商住小区开发项目集合资金信托计划信托计划规模不超过人民币1亿元，起点为20万元，年收益率不低于4.8%，期限为2.5年。担保措施为：（1）土地使用权抵押：借款人以“天福绿洲、天福人家综合商住小区”土地使用权抵押给受托人作为偿还贷款的担保，并办理抵押登记，抵押率为46%。（2）股权质押???借款人以其主要股东持有的74.15%股权质押给受托人。（3）楼盘折价拍卖、转让：如借款人无力如期偿还借款，则两小区住宅楼、商务楼、停车场均折价拍卖（折价率为60%）或转让，本计划的投资者依据合同金额的大小享有优先收益权。发行期：2004年7月15日至2004年8月15日。;例7-1的案例分析： 该信托计划是一个房地产信托投资计划，房地产行业的吸引力在于其高收益性以及回收期相对较短，但它的高风险如何规避、控制？房地产信托投资计划的风险成为信托投资计划各当事人所关注的焦点。该项目中，同时采用了土地使用权抵押、股权质押、楼盘折价拍卖、转让等风险控制措施。几乎每一个房地产信托计划均会采取土地抵押的风险控制措施，即由被投资方用相关的资产进行抵押，并进行相应的抵押登记；采用股权质押的担保方式在房地产项目中也是比较常见的。 ;例7-2　北京中央商务区（CBD）土地开发项目资金信托计划：2002年，北京国际信托投资公司发行北京中央商务区（ CBD ）土地开发项目资金信托计划，发行规模6亿元，期限5年，预期收益率4.8%，单笔信托最小规模5万元。以贷款方式贷放给北京土地整理储备中心商务区分中心，用于CBD土地开发及基础设施建设项目，并辅助进行资本市场投资和资金市场运作。担保方式为一级土地开发的直接净收益、财政支持。 案例分析：土地储备信托中，通常以政府投资企业担保、地方财政担保或者储备土体抵押等作为主要风险控制措施，以政府财政预算、储备土地转让收入等作为资金偿还来源。北京中央商务区（ CBD ）土地开发项目资金信托以土地收益权、政府财政为担保方式。 ;关于土地储备信托的风险问题： （1）土地储备贷款通常的还款来源是未来土地的转让收入。一般来看，它最直接的风险控制措施是以所储备土地进行抵押。但是在储备土地的规划尚未出来之前，其用地性质、使用年限、容积率等重要指标处于未确定状态。因此，对将所储备的土地难以做出客观的价值评估。 （2）政府财政担保也存在较大的风险。首先，《担保法》严禁各级地方政府和政府部门对规定之外的贷款和其他债务，提供任何形式的担保或者是变相担保；其次，土地储备信托在缺乏有效监督和制约的条件下，出让土地所取得的收入往往被挪用或者用以弥补地方财政赤字，而不能及时返还土地储备机构用以偿还贷款，使得土地储备机构无法按期还本付息。 （3）土地储备到土地出让需要的时间较长，使土地储备信托的风险加大。;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托 ;第二节 房地产投资信托;第二节 房地产投资信托;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金 ;第三节 房地产投资基金