世联_海口证大朵五道口金融中心项目商业定位报告_94_2.ppt

世联_海口证大五道口金融中心项目商业定位报告_94_2;报告架构;项目界定;滨海大道商务区;项目交通便利，三面环路，可达性与可进入性都非常良好;项目位于城市核心商业商务区边缘，周边聚集着大量的高档住宅以及一部分商住楼;本项目商业规模属于中等偏小，高155米的塔楼建筑将非常有利于商业的标志性和昭示性;项目整体设计现代、新颖、大气、高档，使商业部分有树立高档形象的条件;商业部分内部空间设计存在单层面积偏小，对餐饮、休闲等功能考虑不足等问题;项目属性界定：;核心问题;报告架构;借鉴案例研究;我们通过类似案例的研究，来寻找适合本项目商业的发展方向;通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式;深圳地王大厦——位于蔡屋围金融商务区 ，区位价值优越，是深圳的最高楼;购物商场——餐饮：购物：银行：休闲：其它=40%：40%：4%：8%：8%;合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项目规划5.1万平米大体量商业;新都会环球广场餐饮：休闲：购物=10%：5%：85%;深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大的电子商品市场，规划了１０层电子市场的裙楼;深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营电子市场：银行：其他＝９４％：３％：３％　;天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，规划５层裙楼，以百货型商业为主;天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营餐饮：购物：银行：休闲：其它=10%：8%：3%：2% ：5%;合肥百大CBD——位处合肥成熟的三孝口商业中心，是合肥CBD中央广场的核心组成部分;合肥百大CBD项目商业全部为购物功能，整体由合肥百大百货经营;物业性质：写字楼 物业级别：甲级项目 位置：福华路与金田路交汇处 所属商圈：中心区CBD 交通位置：地铁1号线,地铁4号线 开?发?商：金中环商务大厦 占地：7368.M2 总建面：103153M2 商业建筑面积：23295.41M2 容积率：13.72 开盘时间：2005-10-30 入住时间：2006-10-28 经营状况：一般;金中环国际商务大厦项目规划6层商业裙楼： 经营业态如下： -1F：麦当劳、面包新语、钰花溪等大众餐饮 1F：便利店、移动营业厅、银行、地铺等； 2F－４F：678国际??所，提供SPA、水疗、餐饮、商务、美容、康体、保健、中医理疗等服务； ５F：香港皇上皇集团的金皇廷酒楼 ６F：为金中环酒店总服务台，设有商务中心、大堂吧、西餐厅、多功能宴会厅、品味轩豪华中餐厅、花店、精品店、美容美发、保健中心等;深圳卓越大厦——位处深圳福田CBD，周边具有浓厚的商务办公氛围;深圳卓越大厦：三层商业配套，以休闲娱乐、餐饮、购物为主;深圳世界金融中心——融甲级写字楼、星级商业、商务公寓为一体的高档商务建筑群;高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，招商以品牌餐饮为主力店，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，促成写字楼商业整体繁荣发展;深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼以深圳发展银行办公自用为主;大厦1-2层为裙楼商业，以金融服务为主金融：零售：其他=90%：8%：2%;写字楼底商适配性分析;报告架构;城市宏观经济环境研究;;海口GDP近年虽保持高增长，但总量较低，未来受大环境不景气的影响，经济面临严峻考验;海口产业结构以第三产业为主，且第三产业的比重不断提高，但缺乏高端层次服务业;常住人口复合增长率达到2.0%，年均增长量为3.5万人，说明海口成为人口积聚度较高的城市;从人均GDP和人均社会消费品零售总额的坐标体系来研判海口的城市地位，海口处于第三梯队;海口的城市化率较高，汽车保有量较低， 2007年城镇居民家庭恩格尔系数达到38%，高于全国水平;海口居民可支配收入水平不高，但近年来呈现较快发展趋势，消费结构加速升级;报告架构;海口城市规划与空间发展;海口根据资源现状划分为四大区域：西部区域、中部区域、东部区域、南部区域;海口城市规划发展为 “突出沿海、开发沿江、 提升中心、拓展两翼、带动腹地” ;城市各方向形成了多片区格局;“中强、西拓、东优、南控”的发展原则使城市空间沿滨海向东西呈带状发展;顺应城市发展需要，但受制于政府对土地的控制有限，城市整体框架将会向西、向南扩张;报告架构;海口商业市场研究;海口目前主要有5大商圈，核心商圈已呈饱和现象，商圈出西移趋势;海口各商圈租金水平的峰值位于国贸商圈、海秀东商圈，核心商业网点与边缘性商业网点物业价值差距大;解放西商圈：海口传统商圈，档次低，商圈功能性以休闲、购物为主。 ;海秀东商圈：以明珠广场、第一百货、家乐福、银龙电影城为主体，是以购物、餐饮、娱乐功能为主的商圈 ;国贸商圈：以生生百货、上邦百汇城、大润发超市及金龙路美食一条街为主体，商圈功能性以餐饮为主流。 ;海甸岛商圈：无