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区域房企突围很难？这家2年从100亿到400亿成为50强！凭啥？！ 原创 艾振强 源地产研究院 2018-01-29 随着越来越多的巨头选择区域深耕 ，未来90%的区域房企会被干掉。而现在 ，区域房企想要突围越来越难 ，因为地价太高了！ 然而，此前深耕昆 的云南王俊发 ，近年来不仅业绩连续大幅增长 （如下表），而且还找到了走出区域 ，走向全国的路子——收 并购和城市更新。去年，俊发80%以上的新增土储来自于这两者 ，2018年力度还会更大。 ▲来源：CRIC、 源地产研究院 通常来说，异地做城市更新十分困难。将自身定位为“城市更新综合服务商”的俊发却已拓展到贵阳、上海 ，布局全国六大区域 （除 昆 外 ，已拓展至十余个城市）。 俊发何以有如此巨大的能量？ 源地产研究院奔赴昆 ，独家对话了俊发地产副总裁张福勇、詹敏 ，集团产品研发中心总经理粟 敏 ，以及流程与信息管理中心总经理罗诚，解构俊发一路飞奔的核心动力所在。 01 深耕云南，布局全国六大区域 80%新增土储来自收并购、城市更新 未来主 依靠城中村改造突围 ▿ 目前，俊发已连续9年雄踞昆 楼市榜首。去年，俊发 确了“深耕云南、布局全国六大区域”的战略，并以收并购和城市更新为支 点，四处出击。 一、深耕云南大本营，布局全国六大区域，冲击千亿目标 如今 ，一个优秀的区域房企能做到三百亿左右。可是 ，如果想要做到千亿 ，在布局版图和运营城市上就不能有局限性。 张福勇表示，现在1000亿是基本门槛 ，要完成千亿目标 ，就必须要完成全国性的布局，并且在每个城市都做到深耕。 2017年，俊发集团 确了“深耕云南、布局全国六大区域”的战略。目前，俊发已拓展至大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上 海、海南、杭州等城市。 对2018年的行情，张福勇持谨慎乐观的态度 ，认为从经济增长和城市化进程的需求来看 ，房地产前景是比较好的，但调控成为新 常态形势下，挑战也不小。 ▲俊发集团副总裁张福勇 （左）与作者艾振强对话后合影 克而瑞的数据显示，俊发去年新增土地货值达1454.9亿元，排名第25位。截至去年底，俊发集团土地储备超3300万平米。大量优 质土地资源的积累，为俊发业绩持续增长提供了保障。 詹敏表示，2015下半年和2016年上半年俊发供地大幅增加，再加上2017年的收并购，使得公司2018年的可销售 货量十分充足，且以高去化的住宅为主，今年一开始，大家就绷紧了弦，往前冲，全年保底目标是700亿。 二、资金充足，2018年随时准备出击，更大力度做收并购 1月11日，阳光城原总裁张海民入职俊发担任董事、总裁。张海民最擅长的是并购 ，这让俊发在未来的收并购表现 ，更加让人期 待。 去年，俊发即通过收并购、合作等方式获取了中望城、玉龙湾、西双版纳滨江俊园等诸多项 目。张福勇表示，在行业集中度提高、 去杠杠的背景下，小公司的资金链紧张，会产生很多好的并购机会。2018年，俊发准备拿大量现金扩充土储 ！ 收并购是近两年的热点，可要做好并不容易。俊发为何能做得风生水起？詹敏表示，主要有三点 ： 首先 ，目前俊发的收并购主要还在云南，扎根云南19年的俊发在获取周边房企的信息时更有优势。相关企业哪里出了问题，俊发 诊断起来更容易。收并购的难点在于信息不对称 ，如果信息对称 ，决策可以很快。 其次 ，俊发收并购的原则是参与方 （原控股股东、政府、施工方和购房者）都满意。破产无非是资金链断裂——欠政府、银行或 大众 （购房者和农名工）的钱。收购时，能在顾及利益相关方诉求的同时还有盈利的话，做决策会很快。 最后 ，收并购是市场波动偶发出现的，被收购企业出现的问题通常是比较尖锐的，收购的手段也是非常规的，俊发的组织比较扁 平，参与并购的都是高管，效率很高。 虽然收并购不是一个常规可复制的动作 ，但由于多线同时作战，俊发去年收并购一个项 目的平均时间仅一个月左右。 比如对已经建起来且卖掉一部分但欠了很多钱的项 目，首先是战投部门对土地情况进行