沿海绿色集团沈阳浑南项目目标决策报告项目策划报告7 .pptx

项目目标决策报告 项目策划报告 [联合版];;;;项目开发目标具体资料请参见附件＜投入产出分析＞;;天时,地利,人和;; 整体经济发展状况良好，房地产行业已进入稳定、高速发展时期。 随着经济的增长，房地产业的可持续发展奠定了坚实的经济基础。 根据国际成熟经验，人均GDP值达到1300美元，将会使房地产业进入高速发展初期状态， 居民的消费观念、生活观念将逐渐现代化、城市化。;本市房地产市场处于快速有序发展发展初期，3-5月与8-10月为楼盘销售旺季,月均去化量为60万平米.;;;宏观市场研究部分——楼市新锐区，客群以老城为主;项目名称;普通住宅的主力户型面积在100-180m2之间，多数超过政府限价的大面积户型，小户型供给相对缺乏。;案名;以桥为划分，分为东部板块、中部板块、西部板块； 西部先行、中部最热，东部后市强劲；价格北高南低 西部产品线齐全；中部以商业及办公为主，少量住宅；东部以多层、小高及高层住宅为主; 该板块主要指浑河南岸，浑河桥西侧区域，是目前浑南新区外来开发商最多、楼盘最集中、高档楼盘最多的区域； 西部板块是浑南最先开发的板块，也是目前该区域价格最高的板块之一，目前该板块均价已超过4500元/平，从主力产品供应面积看以三室为主，大面积产品为辅，一室供应量偏少，成为区域空白点。;中部板块位于浑河桥东、富民桥西侧。依据规划，该板块为浑南新区的中央商务区。奥体中心的建设提升了板块的商业价值，而近期不断涌现的商业项目，也使该板块具有较强的商业氛围，本案即位于该板块内。 中部板块是浑南最热的板块，该板块均价4300元/平，今年该区域板块均价预期突破4500元/平；从主力产品供应看以一室为主，二室为辅，由于该区域属中央商务区，未来公寓及小户型产品供应将会成为主流。; 东部板块位于富民桥东侧，包含大学城区域。受大学城建设的影响，该板块成为浑南又一重点的居住区域。 区域点评：东部板块发展速度相对缓慢，目前该板块均价在3700-3800元/平，未来随着大学城周边环境的成熟，该区域价值将会剧增；从主力产品供应面积看以二室为主，其次供应量较多的是三室二厅产???， 该区域未来主力产品面积将会向三室二厅方向发展。;;;1.项目位处浑河南岸、浑南新区中腹，机场高速以东，是浑南新区的中心位置 2.周边已有大规模的高尚住宅开发，住宅市场趋近成熟，认可度较高，是沈阳市民心目中公认的高端聚集区 3.项目北侧为沈阳国际会展中心和奥体中心，被誉为浑南的国际窗口，是浑南自身对外交交流的平台，也是浑南未来最受瞩目的地段。;项目自身条件研究——项目核心价值解构;;总长37.8公里的地铁二号线，由于主体部分与沈阳的城市金廊走向基本一致，因此也被响亮地称为“金廊线”。这条贯通城市南北的金线，北起道义组团，南达桃仙航空港，穿越了浑河，串起了沈阳市最具发展潜力的黄金地段，为城市未来的发展预留下了极为宽广的发展空间。?;沈阳奥体中心2008年奥运会带来的“奥体时代” 根据奥运会组委会的要求，2008年6月，沈阳奥体中心要正式交付使用。;酒店、写字间的建设 产业带的发展带来大量置业需求，市中心区内供求矛盾短期内无法解决 地铁即将开通 亿丰等大型商业幅射效应 奥体中心;地处浑南中心，区域辐射范围广； 位处CBD,毗邻奥体,区域潜力巨大 周边路网发达，地铁即将开通 ;;项目目标顾客定位思考;沈阳市沈河区青年大街165号 ;跟踪参数;周边配套;跟踪参数;一室一厅小户型;项目名称;A.本地人对采光、户型设计的方正、是否浪费面积、公摊面积多少的考虑比较多，容易带来销售抗性，客户通常要求采光面比较大，客厅尺度大，因为东北人好讲排场。 ——SR新城 B.本项目主要以区域周边客户为主，主要是来自和平区、沈河区及部分东陵区的客户，客户年龄段多以35-50岁的成功人士为主，素质较高，其中包含政府官员，私营业主，都市白领管理层等， 客户一方面看中万科的品牌，另一方面看中项目内在环境，本项目始终保持低调，给客户就是一种安静、舒适的感觉，因为在市区上了一天，闹闹得一天下来，总是希望能安静下来。 ——万科新榆公馆 C.年轻人因为要和父母分开住，所以比较倾向于小户型，本项目主要以小户型住宅和公寓组成，面积区间50-91平米，在浑南这个富人区里，供应量很少，类似我们项目当前的价格和户型是可以让客户接受的。整体来讲，沈阳客户在购买房产的时候是很理智和精明的，最关注的是户型面积和价格，其次才是附加值。