武汉江汉路项目策划书 .pptx

武汉江汉路项目策划书;目录;一、武汉市宏观社会经济环境分析;1、武汉市基本概况 ;2、武汉市在区域中的地位 ;3、武汉市社会、经济发展概述 ;武汉市近年国民生产总值及社会消费品零售总额 ;2001年武汉市经济概况： ;（2）城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。 （3）市场物价稳中有落。 （4）失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营企业、个体经济来缓解就业。 （5）国内商业仍保持畅旺，私营经济发展迅猛。 （6）商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。 （7）旅游??业迅速发展。 ;4、武汉房地产投资政策、旧城改造方面政策、法规分析 ; 利用自身土地、厂房兴办市场，从开业之曰起半年内免收工商管理费，半年后视经营情况低费起步。新办市场的税收可根据实际经营情况，在半年至一年内酌情予以照顾。各类市场视同城市基础设施建设，免征有关规费。 从政府的政策来看，本项目应在优惠范围内，可充分利用政策的优惠来降低成本及经营费用，对项目的销售及经营大有作用。 ;5、城区商业消费分析 ;在市民的消费结构方面，主要表现为： 市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。 市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均购买食品支出2413.44元，比上年增长3.1%。 ;在服装消费支出增长迅速。 服装市场竞争激烈，2001年居民人均衣着支出570.87元，比上年上升8.8%，说明在市民服装方面的消费随着经济的增长而增长。 居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势 ;二、武汉市商业物业市场环境分析 ;1、商业供应状况分析 ;17;分析：;武汉市近年房地产销售面积比例 ;图例：; 武汉市每年的商业面积销售量仅占全市房地产销售量的5%（以2000年数据），以开发竣工量占开发量的8%来对比，说明商业面积在武汉无论是需求还是供应一直相对较为保守。 武汉市商业面积销售主要以街铺为主，大型商业裙楼的销售极少。 ;武汉市近年来房地产空置情况 ;图例：;分析：;4、武汉市2002年上半年商业市场分析 ;分析： 武汉市商业用房竣工面积为10.57万平方米，与去年同期相比下降了达50.88%，说明商业用房市场仍继续处于低迷状态，短期内很难有大的改变。 ;B、2002年上半年房地产销售量统计： ;分析： 从以上商业用房的销售情况分析，今年上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场销售前景不甚乐观。 ;2002年上半年商业用房的空置统计： ;从以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房主要均集中在高价位的商业项目上，单价高的商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。 从空置面积与空置项目的数量比较上，高价位的空置的商业用房单个项目的空置面积较大，多为集中空置，即整栋商业裙楼空置为主。 ;5、商业物业价格状况分析 ;三、汉口及江汉路商业环境分析 ;; 汉口及江汉路商业物业已售项目分析 ;汉口及江汉路商业物业在建和在售项目分析 ;汉口及江汉路商业物业需求状况分析 ; 政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能 江汉路主要存在于商业结构比较单一，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。 ;（3）汉口商业物业总体价格水平分析 ;江汉路及周边商场租赁价格表 ;（4）江汉路各类商品经营状况及经济效益分析 ;消费者购物、饮食、娱乐、消费额度分析 ;分析：;商家经营状况分析 ;商家经济效益分析 ;当地成功、失败商业物业案例分析及失败案例 ;武汉失败的商业项目： 财神广场 淘金广场 游子乡大厦等 ;项目竞争对手分析 ; 世界之窗 卖场摆布不科学；行业设置不合理；招商力度不够，把关不严，但地理位置优越，紧邻江汉路。该商场能否对我项目构成威胁取决于其日后的定位和招商的力度。 ;俊华大厦、世纪大厦和台北之星 共性是整体招租，须待时日 ;销售对手：; 科技王 位于江汉四路，距江汉路较近，采用商铺分割出售、反租方式，但项目规模小、经营一般，对本项目影响不大。;江汉区及汉口商业物业发展趋势前瞻;2002年上半年房地产销售面积统计;分析：;2002年上半年江汉区租、售情况表 ;2002年上半年江汉区租、售面积统计表;分析：;后市展望 ;超市业后来居上，洋超市、土超市纷纷出笼，到处圈地。根据国际通行计算原则，武汉的超市还没达到饱和状态，尚有较大生存空间。 ; 由于商业竞争的激烈和前几年多个大型商业项目的烂尾，导致消费者对分割商铺这种销售方式产生很深的抵触情绪，将商场的划分小面积销售的方式在武汉有较大的销售压力，武汉的商铺销售主要针对街铺。;汉口及江汉路区片缺乏大型的主