房地产前 期业务工作手册.docVIP

某集团房地产前期业务工作手册 第一章 开发业务手册编制说明 用于某集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。 第二章 土地一级开发 2．1土地一级开发前投标准备 2．1．1编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格 经过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实施方案会审，获得土地一级开发主体资格。 2．1．2土地一级开发实施方案所需要的材料 土地一级开发实施方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等内容 2．1．2．1项目基本情况 1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。 2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。（国有地除外） 3.在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。 4.主要规划指标说明并附控制性详细规划成果。 5.人文环境和特殊适用政策说明。 6.开发进度分区和供地数量、时间预测。 2．1．2．2工作方案 分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。 1、征地方案 （1）补偿金构成 经集体土地所有权人同意的土地征用补偿金额 （2）按房屋是否拆迁分别计算补偿费。 （3）乡镇政府出具意见。 （4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。 2、拆迁方案 （1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位补偿价格确定及依据，奖励政策。 （2）需回迁，应编制回迁方案：包括规划意见、建设周期、建设单位选择、 销售价格、不购买回迁房居民补偿等。 （3）拆迁工作分区情况和启动顺序。 （4）在1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他。 （5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则。 （6）开发区域内主要用地单位已达成补偿协议的，可以附后，以利于拆迁 成本精确计算。 （7）市政基础设施补偿（含地下管线），应在1：500地形图上标注各类基 础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况。 （8）其他地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在1：500地形图上标 注，可以在土地征用补偿包干费中包含，也可按拆迁对待。 （9）可按10％不可预见费匡算拆迁总成本。 （10）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或亏损，与拆迁成本合并计算。 3、市政建设方案 （1）市政咨询成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、 有线电视、道路的规划方案或咨询方案。 （2）市规委审定的综合设计成果，包括总投资。 （3）已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商的，可附投资方案。 （4）规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资方案。在本区域外的，应当说明建设方案，包括建设、资金落实和费用分摊情况。 （5）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制临时过渡方案和费用。 （6）实施方案应结合现状与规划情况制定，进行优选。 （7）重大基础设施与开发区相邻或穿越，应当说明相互关系。 （8）按市政先行原则，计算与市政建设设施有关的拆迁费用（按1：500 道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。 （9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关费用。（分摊、集资、 拆迁、征地补偿） 4、土地供应方案 （1）结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间。 （2）结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求。 （3）预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格。 （4）预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。 2．1．2．3开发进度 1、合理确定一级开发工作的顺序和周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。 2、开发进度客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键点的开发状态。 3、需要行政许可的事项，均要编入开发计划。 4、拆迁、征地工作按法定顺序罗列，市政进度计划按规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列。 5、进度计划成果以横道图或网络图表达。 6、进度计划编排的起始时间为0，以月为编制单位，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。 2．1．2．4投资方案 1、项目的静态总投资测算，资金来源分析。 2、结合土地市场，供地方案预测土地销售收入。 3、结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。 2．2 土地一级开发征询意见和审批阶段 2．2．1获得一级开发实施方案的批复 土地一级开发实施方案编制完成后，需要经过市政府审查、专家会审批、国