世界各国土地产权新规制度.doc

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世界各国土地产权制度?? -07-02 13:18:07|??分类: \o "默认分类" 默认分类 |??标签: |字号大中小?订阅 世界各国土地产权制度及其借鉴 (-2-3 14:20:02) ??? 英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”,美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国关键财富全部起源于土地”感慨,土地关键性不言而喻。 ??? 土地产权则是指以土地全部权为关键土地财产权利总和,因为国情及历史原因,世界各国土地产权制度不尽相同。比如中国实施是土地公有制,城市土地属于国家全部,土地全部权由国务院代表国家行使,农村和城市郊区土地除由法律要求属于国家全部以外,属于集体全部。在中国购置房产一般住宅土地使用年限为70年,商业用地年限为50年。而海外地产土地产权形式则90%以上为永久业权、世代相传。 ? ?? 国外产权形式关键分为两种:一是永久业权,另一个为租借权。永久业权是指当购置一套别墅时,在产权证上所登记内容为土地边界、面积及土地范围内全部物业产权拥有者,无使用及租用年限限定;如购置是一套公寓,业主所购置不仅仅是此项物业,还包含此房产所占这块土地上1/N不可分割永久产权和此套房产所在空间永久使用权。这两种产权证书均由专业测量师出据汇报,并由政府房产局颁发产权证。 ??? 土地租借权又分为两种:一个是有年限租借权,土地契约中明确表明租借期限,每十二个月租金多少,及是否有续约权。另一个是无限永久租借权,此形式多发生在土地位置相当罕有地块上,原有大业主期望卖了土地后,以后每十二个月仍有一定固定收入。租借人每十二个月均须依租约付一定土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地和永久业权土地意义上区分不大。 ? ?? 一、英国土地产权制度 ??? 英国土地制度历史悠久,体系完整。在英国、英联邦国家和地域,全部土地从法律上全部归英王或国家全部。也就是说英王是唯一绝正确土地全部些人,个人、企业和多种机构团体仅拥有土地使用权。英国、英联邦国家和地域土地即使在法律上全部属于英王(国家)全部,但拥有永业权土地持有些人实际上就是该土地拥有者。所以,英国是一个土地私有制国家,绝大部分土地为私人或法人全部,政府和公共部门全部土地仅占很小一部分。 ?? ? 在法律中,土地保有权拥有者称为土地持有些人或租借人。土地持有些人所保有土地权利总和,叫做地产权。地产权有两种形式:一个是自由保有地产权,即为永业权,关键有三类。即无限制单纯地产权、限制继承地产权和终生地产权。自由保有权为保有权人永久全部,通常以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定,在她人土地上居住或使用,土地视为使用者保有。另一个是租用保有地产权。也称为租业权,它是有一定时限地产权,大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、等,并经过协议或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内,确定土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。最关键租借地产权是有期限地产权和定时地产权。 ??? 即使英国实施土地私有制,但因公共利益需要,如基础设施建设,可经过行使强制购置权来征用土地。享受这项权力有政府和其它机构,包含中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展企业,和自来水和电力企业等。而何种用地功效属于公共利益范围则由议会决定,并以法律形式确定下来。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格步骤并对被征地人做出最合理赔偿。被征地人如对公开质询结果仍有异议,还可向最高法院上诉,对于收入在一定范围内被征地人,还可在法律费用方面取得经济资助。英国复杂土地强制购置程序确保了强制购置权慎重使用,土地征用中平等协商和合理赔偿保障了被征地人正当权益,完备争议处理机制有效地缓解了征地纠纷升级和蔓延。 ??? 在英国土地权利受法律保护且能够自由交易,然而,土地全部者并不能随意对土地进行开发,这一限制经过土地用途管制来实现。1947年《城镇计划法》要求一切土地发展权,即变更土地用途权利归国家全部。这项法律实质上实施“土地发展权国有化”。任何土地全部些人或其它人如欲变更土地用途,必需申请计划许可。 ??? 英国房屋购置者须缴纳印花税,9月初,英国政府为拯救低迷楼市,大手笔启用了一份包含近百亿英镑财政援助计划。该计划关键组成部分便是印花税假期政策,即政府对价格在17.5万英镑以下住房交易停征印花税1年。而依据英国以前印花税政策,房屋成交价在12.5万-25万英镑,印花税税率为1%;房屋成交价在25万-50万英镑,印花税税率为3%;房屋成交价在50万英镑以上,印花税税率为4%。 二、美国土地产权制度 美国国土面积中私人全部土地占58%,关键分布在东部;联邦政府全部土地占32%,关键分布在西部;州及地方政府全部土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一

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