对深圳近十年房价的分析报告书.docxVIP

专业资料 深圳房价分析报告 一、引言 都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。 特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示， 北上广深至少还应该 涨 2.5 倍！ 陈宝存表示，北上广深这四大城市，从 2013 年至今楼面地价增长了 200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。 现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。 特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了 150%。高么？不高！ 因为至少还有 100%的房价涨幅还没有落实。 二、深圳房价 深圳 10 月新房均价 49557 元 /m2 环比上月增长 ↑ 0.91% 深圳 9 月新房均价 49112 元/m2 深圳当前在售楼盘 169 个 当前待售楼盘 124 个 word 完美格式 专业资料 word 完美格式 专业资料 word 完美格式 专业资料 word 完美格式 专业资料 那么，问题来了，均价 49557 元 /m2 是什么概念呢？如果按照 90m2 的 房价算，总价 4460130 元。 446 万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你 需要 446 个月（ 37.16 年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的 word 完美格式 专业资料 上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息 4.9%，首付 10%，那么你每个月将要还 21547.5 元！ 我们再来参考下深圳的收入水平， 2016 年上半年，深圳居民主要收支数据继续 呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。上半年，深圳居民 人均可支配收入为 25281.88 元，较 2015 年同期增加 2182.25 元，增长 9.4%。 也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。 说完了一手房，我们来看看二手房： 可以看出，深圳的房价真不是吹的。 三、深圳的历史房价 word 完美格式 专业资料 可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。仔细观察，可以发现， 2006 年 到 2007 年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。其次是 2009 年到 2010 年，突破了两万元大关。最后是 2014 年到 2015 年，突破了三万元大关。另外我们注意到， 2010 年在房价经历了飞涨之后，略微有所下调，跌下了两万元。后文将重点以这四个时期为例，分析深圳房价的影响因素。 下面我们再分别看深圳中心区和偏远地区的房价变化 福田区，隶属于广东省深圳市， 位于深圳经济特区中部， 是深圳市的中心城区，市委市政府所在地，坐拥深圳中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览中心。 word 完美格式 专业资料 我们可以发现， 深圳福田中心城区的房价趋势， 基本和整个深圳的房价趋势是一致地。深圳的房价， 也呈现出一种中心带动四周的情形， 先是中心城区的房价上涨，然后紧接着就是周围卫星城的房价跟着上涨。 龙岗中心城是龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一。除 了离市区远一点，龙岗中心城还是挺好的：环境好、配套齐全，最重要是价格还很美丽， 2 万以下的地铁房随便挑 !( 当然是一两年前，因为今年开始连龙岗中心城也沦陷了 ...) 据统计， 10 月份第四周龙岗中心城新房成交均价为 29630 元/ 平。 可以发现，深圳龙岗区的房价涨势基本和深圳的房价涨势一致， 但是价格低于平均房价。也正因为其较低的房价，导致需求增加，从而促进了房价的上涨。 总体来说，深圳的房价都是高涨的。 四、深圳房价走势分析 （一） 06-07 年 首先我们来分析一下 06 到 07 年深圳房价的大涨。 word 完美格式 专业资料 06 到 07 年间，深圳平均房价从 9228 元/ ㎡涨到 13279 元 / ㎡，一举突破了万元大关。涨价 4051 元/ ㎡，涨幅 43.9%。如此高的涨幅，大概也只有股票期货等风险投资才能媲美了吧。 我们先来看下 06 到 07 年间国家出台的调控措施： 06 年调控政策： 70/90 政策 “国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定 90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“ 70/90 政策”。 市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。 07 年调控政策： 9/27 房贷新政 月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“ 9/27 房贷新政”。 市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现。政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒